客房价格管理

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1、学时教案仁公布房价欧式房价：饭店价格仅包含房租，不含餐食费。国际饭店大多采用这种方法。中国一般也采用这种方法。美式计价：客房价格包含房租、三餐费用。曾一度被度假饭店采用，随着交通的发展，逐渐被淘汰。修正美式计价：又叫“半包餐”，餐饮自己选择。欧陆式计价：客房价格包含房租和一份简单的早餐。被不设餐厅的汽车旅馆所采用。百慕大计价：客房价格包含房租和一份丰盛的早餐，对商务客人吸引比较大。2、追加房价:白天租用价加床费、深夜房价：加收一天或半天房费。3、特别房价:团队价折扣价免费家庭租用价：饭店为携带孩子的父母提供的折扣价格。比

2、如为未满6岁的小孩提供婴儿床等。小包价：除房费外，还可以包含餐费、游览费，交通费等其他费用，以方便客人进行预算。5、季节价三、影响房价的因素（一）内在1、投资成本2、非营业部门费用支出：财务部、人士部、工程部、保安部及其他行政管理部门和后勤保障部门。3、非赢利性服务项目支出，楼层卫生、客房设施维修等。4、饭店的等级标准5、饭店的服务水准（二）外在仁饭店所在的地区和位置“商业饭店之父斯塔特勒曾说过彳对任何饭店来说，取得成功的三个根本要素是地点、地点、地点。“2、市场竞争。3、国家政策四、客房定价方法（重点）（一）以成本为中

3、心1.经验定价法：千分之一法”它以饭店建造成本为基础计算，具体方法是将每个房间所占用的建造成本除以1000,得出客房平均价格。公式：平均房价二饭店建造总成本*房间数X（1/1000）例：一座300间客房的饭店，建造成本为7200万元，则平均房价为多少？72000000-300X（1/1000）=240元评价：1、千分之一是人们认为饭店建造成本与房价之间的直接关系，通过三年左右的时间总成本应通过客房的销售收入收回来。2、此方法得出的结果要高于实际的平均房价，主要原因是土地价格和建造成本的上升。3、这种定价是建立在一定的假设

4、基础上的，比如饭店的客房出租率能维持在60%左右，其他营业部门能提供一定数额的部门利润，在扣除资本费用前，饭店需要达到一定百分比的利润。4、只考虑投资成本，而没有考虑饭店的实际经营费用，供求关系和市场状况等。2、赫伯特公式美国饭店和汽车协会主席罗伊。赫伯特主持发明的。以目标投资回收率作为定价的出发点，在客房成本计算的基础上，在保证实际目标利润的前提下，根据计划的销售量、固定费用和需达到的合理投资收益来决定客房的平均价格。其计算公式分为两步：1、年客房预计销售额二饭店总投资额x目标投资回收率+饭店企业管理费用+客房经营费用

5、■客房以外其他部门经营利润2、计划平均房价二年客房预计销售额十(可供出租客房数x预计出租率X年天例：某饭店有客房360间，全年营业费用为8040000元，税收和保险费1069200元，折旧费4452000元，合理投资收益额为6474000元，客房以外其他部门的经营利润为2880000元，预计年平均出租率为65%,试计算饭店的平均房价。客房预计销售额=6474000+8040000+1069200+4452000-2880000=17155200平均房价=17155200-(360x65%x365)=200.85评价：1.

6、关键在制定合理的报酬率和预测出租率，从公式来看，平均房价与投资报酬率成正比，与预测出租率成反比，房价制定正确与否，与这些相关数据的预测和假设的准确性紧密相关。2、客房必须长期承担其他部门的盈亏。用缺乏竞争力的高房价来弥补其他部门的低效率是不尽合理的。3、过分注重企业经营成本和利润需要，而没有考虑市场需求和顾客心理。3、保本定价法又叫盈亏平衡定价法，是更具盈亏平衡点的原理来制定价格。客房价格二每日客房费用总额子(1•税率)其中每日客房费用包含客房固定成本分摊额和变动成本两部分。客房固定费用分摊：每平方米使用面积日固定费用二

7、全年固定费用总额十(客房使用总面积X年日历天数X出租率)每间客房日变动费用二全年客房变动费用总额"客房数X年日历天数X出租率)每间客房日费用额二客房使用面积X每平方米面积日固定费用+每间客房日变动费用。例：某饭店有客房400间，其中标间340间，每间25平米，普通套间40间，每套48M2,高级套房20间，每套68M2,假设保本岀租率为50%,客房全年预计总费用为1450万元，其中固定成本1200万元，变动费用为250万元，营业税率为5%,该饭店如何制定房价才能盈亏平衡。饭店总面积为：25*340+48*40+68*20=

8、13140每平方米使用面积日固定费用二12000000-(13140*365*50)每间日变动费用=2500000-(13140*365*50%)=34.2由以上数据可以得出各类型房间的保本房价：标间：(25*5+34.2)-(1-5%)=167.6普通套间二(48*5+34.2)-(1-5%)=288.6高级套房二