保障房项目周期管理

《保障房项目周期管理》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、保障房项目周期管理2007年，为抑制房价过快增长，解决老百姓住房困难的问题我国捉出了大力建设保障项目的政策目标，至此保障性住房项目开始进入建设的高潮。2010年温家宝总理在政府工作报告屮指出要继续大规模实施保障性安居工程，提出建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套的冃标巴2010年12月，住建部再次规定了2011年保障性住房、各类棚户区改造住房1000万套的任务⑵。为积极响应国家政策，各地方政府及建设单位在国家相关政策的指引下，投入到保障房项目的建设屮来。保障房项目毕竟不同于其他类型的房地产项目，其自身的特点要求保障房项目的全寿命周期管理以实现保障房管理的系

2、统性，保证资金使用的有效性，确保保障房目标任务的…致性。2全寿命周期管理理论全寿命周期管理(LifeCycleManagement,LCM)就是指从长期利益出发，应用一系列先进的科技手段和管理方法，统筹规划、建设、生产、运行、维修保养以及回收再处置的过程，其在确保规划设计合理、工程(产品)优质、生产安全、运行可靠的前提下，以项目全寿命周期的整体最优作为管理目标。全寿命周期管理(LifeCycleManagement,LCM)最早运用于20世纪60年代美国军界，并逐渐开始推广到其他领域。由于传统的项目管理模式中开发管理(DevelopmentManagement,DM)>项目

3、管理(ProjectManagement,PM)和物业管理(FacillityManagement,FM)的相对独立，给业主统一的管&理念统一的管理思患1集成化集成化t竦一的管理语言3个系统之闾有其内部联系DM+OPM+FM的集成化和统一化施一的管理吕标统-氓导下的管理组织统的管理规则炭成化的管理倍总系统工程项目全寺命管理茱统（LCM）方和运营方的管理带来种种弊端。建设项冃全寿命周期管理的产生成为建设项目管理发展的必然趋势，它将传统管理模式屮相对独立的决策阶段开发管理（DM）、实施阶段业主方项冃管理（OPM）、运营阶段物业管理（FM）通过统一的管理语言、管理目标、管理规则、

4、管理组织、管理思想进行集成和统一，形成一个新的管理系统（见图1）。DMOPMJ3个彼此分葛且各自独立的系统图1工程项目全寿命周期管理3保障房项口全寿命周期的内涵3.1保障房项目的定义及特征保障房项目是指国家为抑制房价，解决老百姓住房问题，在一定的吋间、质量和费用的要求下对中低收入家庭实行分类保障,提供限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准的具有社会保障性质的住房，并按一定程序完成的一次性任务。不同于其他类型的房地产开发项目，保障房项目具有其自身的特征。⑴保障房项0建设类型的限定性保障房项冃是针对中低收入群体的项冃类型，并根据不同的收入层次实行分类保障，目前我国保障房的

5、保障类型主要包括廉租房、经济适用房、公共租赁房以及限价房。⑵保障房项目的质量目标要求高保障房项目是国家整体集中建设项目，投建量大，其建成行为不可逆转，一旦保障房项冃出现质量问题，将造成资源的大量浪费，给国家带来重大的经济损失。再者，保障房项目是国家惠民工程，跟其他房地产项目相比，更应重视对质量的要求。⑶保障房项目费用目标的限定性保障房建设实行的是总价控制，在满足保障性住房基本功能耍求的基础上通过适当调节保障房项冃的建设标准和规模来达到这一要求，且根据国家政策要求，保障房项目的利润率应低于3%o⑷保障房项目组织的特殊性保障房项目是公共事业类项目，因此政府作为管理主体贯穿于整个

6、保障房建设过程中，政府与各单位和部门必须建立严密的项目组织体系，以保证项冃的顺利实施。⑸保障房项目政策法规标准的特殊性不同于其他房地产项冃，保障房根据不同的保障房类型分别制定了不同的规范标准，其主要内容包括价格管理、技术导则、补贴政策等。3.2保障房项冃全寿命周期的划分根据建设项目在不同时间内工作内容和阶段性目标的不同我们可以将建设项冃全寿命周期划分为项冃前期决策、实施、运营和拆除四个阶段（如图2）。保障房项目在质量、费用、组织、管理上的特殊性要求使得我们在进行项冃阶段划分时应考虑保障房项冃阶段性管理的重点，以作为保障房项目全寿命周期划分的依据。对此笔者将保障房项目全寿命周

7、期划分为项目前期决策、实施、市场推广与销售以及物业管理阶段（如图3）。图2建设项目全寿命周期划分图3保障房项日全寿命周期划分3.3保障房项目LCM的作用基于全寿命周期理论基础上的保障房项目LCM是一种系统化集成化的管理模式，对保障房项目以及各利益主体都具有很大的作用。设计实方⑴保障房项目LCM从系统论角度出发，对涉及保阈嚼I航］各个前期决方面实施统一化的管理，有利于提高保齬製的实施效率。⑵保障房项目LCM注重全寿命周期各阶段之间的相互影响和联系，反映了保障房项目对自身的要求，可以保证保障房项目目标的一致性。⑶保障房