【GN栖城_养老地产研究】德国针对家庭和老年人的变革性城市住区研究

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1、♦徳国养老屈住形式的发展与现状♦徳国全龄社区模式的关注点♦德国全龄社区案例分析♦对国内养老地产项目启示管轶群：各位嘉宾大家好，非常感谢这个大会能够给我今天这次机会跟各位进行一个交流，刚才这位先生己经介绍了更多的是机构和老年公寓之间的经验交流，我们在国内项目过程当中，接触到越來越多的政府职能部门，以及项目开发企业研究居家养老这个方而内容，我相信这一块内容也是符合我们现在屮国迅速老龄化的一个应对最有效的对策，一定程度上可以满足我们口前屮国对于养老产业资木市场的投资回报的一些要求。所以说我跟大家分享的是关于徳国在居

2、家养老或者是全龄社区这一块领域的经验，第二个板块就是分享一关于屮国居家养老的初步想法。之后也叫做蓝海,我觉得这是一个非常大的市场，而且是刚刚起步的市场，非常强力的一个市场。第一个就是简单的介绍一下关于徳国的人口老龄化带来的一个挑战，我们知道我们国家对于老年人人口统计学上的划分标60岁，欧洲很多国家划分的标准65岁，我们看到2008年德国65岁以上的老人，可以看看整个地图，基本上被绿色或者深绿色覆盖了，也就是在20-22%之间的人口比例，这是2008年的一个现状，也就是在08年德国已经进入了一个深度老龄化的一个

3、社会。而预测2020年徳国65岁以上的老人也可以看到另外一张图片•，已经被橙色的颜色覆盖,已经接近30%,这是一个非常可怕的数据，他们进入了一个严重老龄化的社会。对此在德国建设部在2011年的时候做了一个关于德国老龄化，以及德国居家养老的报告，接下來我也有几页跟大家进行分享，具体它的分析就不展开了，最后一些结论性的东西我觉得也许对我们的政府职能部门，以及一些企业冇所启发。第一点就是最后德国主力的养老人群，也就是老人首选的居住形式是居家养老，也就是说在家里面养老，以家庭为单位进行养老,我们看右边这张图片的话，可

4、以看到这张蓝色最大的蛋糕，已经接近了93%比例的老人，是在家里而度过自己的晚年，另外剩下灰色的4%的比例才是我们传统意义上的机构养老，也就是养老院以及护理院，剩下一部分是其他形式的养老形式。所以可见跟我们一般想象当中欧洲国家的老人是不是去养老院中去，是不一样的状态，大部分的老人还是期望在家里面能够度过他的晩年。第二点就是大部分在家里养老的这些老人，他们都是拥有产权自持型的，这个家都是他购买下来的，也许冇朋友知道在徳国这个国家或者四欧大多数的国家,他们住宅市场里面出租型的住宅形式的比例是非常高的，可能会达到50

5、%以上的比例，其实在这个比例里面，绝大多数都是以年轻人贡献了这个比例。所以最后集中到持有型的这些物业，都是集中在老年人的手里面。第三点的话，这些老年人居住的持有型的住宅，设施普遍偏心，大部分的老人都是60、70年代德国经济腾飞时期购买的房屋，甚至有更早的上上世纪购买的房屋，他们居住的住宅普遍设施陈旧，带来一个什么问题呢？就是这些老人住在家里面，住宅老化，当时也没有这个概念，所以带來很大在生活上的困扰，很简单的一个例子，就是没有电梯，很多的住宅是没冇电梯的。述冇的话就是卫生间包括走廊，台阶都不符合老年人最基木生

6、活的标准以及要求。除了在室内的生活环境比较不良Z外，他的住宅外部环境无障碍的条件也比较羌，相比我们国内比较旧的小区，同时小区内部的设施也比较差，没有合适的一个活动场所，没有一个无障碍通行的空间。所以说导致了老人虽然很喜欢住在自己拥冇产权的家里而，但是这个家里而又很不符合他这个年龄阶段的生活习惯，同吋想出去也很困难，出去了之后也没有一个很好的生活的环境，对于保险公司和政府来讲，虽然从整个社会的运行效率来讲，居家养老是成本最低的一个养老形式，但是由于刚才提到的这些问题,老人在家里面反而也会容易发生一些意外的事件，

7、这是政府，家人或者保险公司不愿意看到的。由此看到了一个强大的适老化住宅的需求，其中包括两个方而。一方面是对现有的住宅适老化的改建，第二方面就是对新建的适老化住宅的重新梳理和规划，同样的事情我们简单计算里面可以看到，我们中国对这个市场有强劲的需求。由此政府也是意识到了这个问题，最近接近7、8年的时间，一直研究这个问题，他们意识到解决这个问题面临着巨大的技术和经济层面的挑战,技术层面简单来说我们怎么样给III的建筑提供一个适老化的改建，怎么在一个老的房子里面加装一个电梯，老人到公共部位到自己的房间，卫生间都有非常

8、好的无障碍的环境，这是技术方面的挑战。还有经济方面的挑战，如果对这么大面积和大范围的老人住宅进行改建，需耍非常大的资金投入，资金的来源可能主耍也是一方而来自于阳光政府，州政府,也会来自于保险公司，也会来自于老人木身，无论怎么样也是非常大的资金投入,资金来自何方？第二个关于政策层而的改变，我们怎么样对居家养老的老人捉供更好的政策,包括提供居家养老服务的企业，提供更好的政策环境，然后对于新建或者改建的这