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《【GN栖城·养老地产研究】中国养老住宅设计实践1》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、中国养老住宅设计实践1.栖城的设计理念是什么？A:栖城的核心价值观是创造力、执行力和感染力。创造力是源头，一切价值活着的理由。执行力指的用好的方法与措施使一切创造成果完美呈现于世。最后用感染力去影响世界，而不是用你的真理去说服别人。这个价值观投射在养老地产设计上，可以用渡边淳一《复乐园》的一段话说明:“他想要创建一个让老人们不必介意别人的目光，随心所欲、充满朝气地生活的场所。在这里，无论发生了什么事，老人们都可以坦然面对。……他更想要的是自由的生活，并在自由的生活中死去。”2.在养老模式上栖城比较推崇什么样的理念和模式，为什么？A:
2、国内有不少类型的养老开发模式,北京是”9064”,上海推行的是“9073”的养老格局——将有90%的老年人由家庭自我照顾，7%享受社区居家养老服务，3%享受机构养老服务。最大份额在居家养老上,养老服务机构和产品商可以在此领域有很大的空间,在社区养老开发模式上,国内也有不少是结合旅游,养生等,针对人群也主要活跃的健康老人,以国内现状来看我们比较推崇嵌入式持有+销售混合模式。即开发一个通用社区,大部分的物业具备各个年龄段人群通用的基本设施,里面设置一定比例的专属养老公寓和机构,一方面这样的一些楼盘适合全年龄段的生活,另一方面对老人晚年生
3、活有保障,对开发公司来说,持有型的养老公寓和机构能提升整个大盘的溢价能力,也使得养老地产不至于变质；同时出售一部分物业，保证比较好的现金收益。实际上,对于运营管理良好的养老公寓,因为入住老人的粘度很高,护理和租金收益都很稳定,会比大部分酒店要可观.3.谈谈你们设计项目中的代表作。A:国内在建的绝大部分养老地产其实都属于概念,这几年我们做了不少养老项目，有一些已经接近我们想达到的良好模式,如“儋州海阳城项目”，位于海南儋州海岸线。总建筑面积326000平米，包括由上海亲和源运营的老年公寓，适老型高、多层住宅，别墅及酒店。这是一个典型的
4、“郊区型嵌入式持有+销售混合模式”的养生主题社区，同时又结合了旅游度假概念。再如“金地格林世界养老住宅项目”，项目位于上海市南翔镇格林世界，总建筑面积13100平米，包括老年住宅及配套，可定位为“市区型嵌入式持有模式”。再如“上海颐和苑老年服务中心项目”，项目位于上海金山朱泾镇，总建筑面积33760平米，为老年养护院及养老院。我们定位为“郊区型专属持有模式”。通过建立不同的项目模型，我们确立了不同的设计策略。通过对不同设计策略的执行，我们在上述的项目中都取得了较好的设计成果。4.养老地产项目在咱们栖城的所有项目中，大概会配多大的比例
5、？A:目前来看,大约占了栖城项目的30%。作为栖城T型设计模式的重要一支，这个比例持续上升中。2012年我们与丹麦的养老设计公司和养老管理公司形成了战略合作,成立了柏研设计,我们有一支国内最好的养老地产研究团队，持续在对养老及衍生领域做研发。5.为何选择养老地产作为设计的重点？A:中国老年人口数量巨大，老龄化速度高。在这大背景下，养老地产会成为今后的新兴“刚需”。而现有的养老地产市场严重供给不足。因此我们认为养老地产会在中国长期稳定的增长；另外,养老产业是个中国社会课题,在这方面的努力能真正解决需求,惠及当下,以及我们父母以及很快也
6、将老去的我们自己,栖城这几年在养老地产设计领域已经积累了不少经验,值得我们持续深入.6.养老地产近年开始为人所知，从行业视角来看，养老地产的独特性在哪里？为什么要做？A:养老地产的特点是“周期长，回报稳，产业广，政策多”。养老地产相比其他地产形态投资周期较长，但是一旦项目运营起来投资回报是相当稳定的,远比商业和酒店等要良性的多。同时由于养老产业是本生一个很长的产业链，养老地产在这个链条中收益点很多。养老地产的另一个特性是受政策影响较多；从拿地到运营，牵涉到的部门和政策都远超普通房产项目，这是开发商需要注意的。至于为什么要做养老地产，
7、我们觉得现阶段对于常规项目开发来说不过去主要还是增加溢价能力和通过持有物业获得持续回报,当然从社会角度来说，也是件利国利民的好事,是件很”正”的事情,这样的事情容易做的长久.7.在发展此类项目的时候，有没有遇到什么困难？如何在行业竞争中占据先机？ A:困难是多方面的，一是政策面，要熟悉各地相关政策，利用优惠补助；规避各种限制。二是策划面，要协助甲方理顺产品思路，搭建合理的投资回报模型。三是设计面，好的养老地产产品需要好的设计团队全程把控，从规划，建筑到室内，部品完全贯彻设计意图。四是运营面，类似酒店运营公司，专业化的养老机构运营公司
8、一定是今后的主流运营商。设计方前期就要介入与运营的讨论，同时在后期运用中还持续从运营处采集数据，修正设计策略。这与一般的房产项目设计是很不同的。在行业内我们一方面起步早，这些年已经有一些建成的项目作为积累；另一方面我们强调创新与研究，
