2010年房地产行业投资策略报

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1、汇聚财智共享成长大都市区化—中国房地产演进之路2010年房地产行业投资策略报告目录一、城市化推动房地产发展的作用机制二、海外城市化进程与启示三、中国大都市区形成四、中国正在兴起的二线城市五、延续城市化思路,选择投资机会一、城市化推动房地产发展的作用机制驱动经济增长　带来房地产的有效需求聚集经济效益的表现驱动机制城市空间扩展　带动房地产业的发展升级用地规模的扩张　城市体系的演变　空间结构的优化人口的集聚　　带动房地产的持续性需求流动人口　人均居住面积提升城市分级带来房地产区域差异扩大一线城市二线城市之分目录一、城市化推动房地产发展的作用机制二

2、、海外城市化进程与启示三、中国大都市区形成四、中国正在兴起的二线城市五、延续城市化思路,选择投资机会资料来源：《美国城市发展模式：从城市化到大都市区》，长江证券研究部图1：百万以上大都市区人口占比二、海外城市化进程与启示——美国城市化进程两个阶段：传统的城市化阶段和大都市区化阶段（极化和扩散）图2：1790-1920美国城市化发展情况资料来源：《美国城市发展模式：从城市化到大都市区》，长江证券研究部表1：大都市区化的驱动因素城市规模提升资料来源：长江证券研究部整理二、海外城市化进程与启示——美国大都市区化因素类别具体因素作用机制经济发展就业

3、经济发展带来企业数量与就业职位的增长，带来产业空间放大或产业空间的密度提高产业结构转换促进中心城市边缘地区或郊区的城市化进程，收入居住用地需求量上升；私车拥有量的提高，使得通勤、购物、娱乐等日常生活圈半径大大扩展。政府财政收入更多投入公用设施与服务，城市设施扩展速度加快技术进步生产技术进步与生产方式创新改变城市土地利用强度，使城市向高度化发展，土地利用趋向集约化；产业的集聚性使得城市中心CBD发展，并使生产环节向城市边缘移动。通讯技术进步电话、互联网的普及，加快了一般信息的传递速度，使得一些就业岗位的区位选择更为自由化。交通设施技术进步交通

4、方式的差异决定了城市规模的大小，交通技术的不断发展是城市空间扩展的主要原因。表2：美国郊区化成因向郊区分散资料来源：长江证券研究部整理二、海外城市化进程与启示——美国大都市区化因素作用机制人均收入高橄榄型社会，中产阶级庞大，承受得起低密度住房的花费土地价格不高人口密度相比其他西方发达国家偏低交通费用低交通工具不断更新换代，1970年代前汽油和汽车的价格低房屋建筑成本低东北部是木制结构，南部是砖混，西部是拉毛水泥政府政策鼓励分散化，如分期付款政策，完善高速公路系统、排水系统等市场经济体制本身土地投机者、建筑承包商、中介商等在工业化过程中的推动

5、作用种族问题种族矛盾导致分化严重文化取向崇尚新潮，城市与乡村优势生活兼得是美国人200年来一直追求的思想传统表3：战后日本城市化进程时间阶段城市人口占比变化特点1945-1955恢复期从27.9%到36%国民经济恢复，人口恢复1955-1975快速发展期从36%到57%工业化进程加快，劳动力需求加快1975-1990逐渐成熟期从57%到60.6%城市与农村的差别不再明显，卫星城市形成1990-2008平稳调整期60%左右波动结构性调整，东京“一极化”，老龄化，“过疏化”图3：日本三大都市圈人口增长图4：日本市镇村数量统计资料来源：《美国城市

6、发展模式：从城市化到大都市区》，长江证券研究部二、海外城市化进程与启示——日本大都市区化图5：日本城市化进程资料来源：CEIC，长江证券研究部图6：日本土地供应面积二、海外城市化进程与启示——日本大都市区化资料来源：CEIC，长江证券研究部图7：日本住宅竣工面积日本1974年城市化率达到50%土地供应面积下降住宅竣工面积下降表4：19世纪初纽约成为美国首位城市的驱动因素二、海外城市化进程与启示——纽约为例因素具体内容技术进步19世纪末农业技术革命提高了农业生产力，推动了农村劳动力向城市转移。地理位置与交通因素纽约是欧洲与美洲联系的桥头堡，天

7、然不冻良港；伊利运河以及伊利铁路、纽约中央——哈德逊铁路的修建，连通了中西部地区，国内贸易由南北流向改为东西流向，纽约成为交通枢纽移民整体实力不断增强，成为移民中心文化移民带来创业精神1920年代之前　纽约传统城市化阶段劳动力释放及外来移民制造业1920年代之后　纽约进入大都市区化阶段资料来源：《美国城市发展模式：从城市化到大都市区》，长江证券研究部图8：纽约市人口变化情况（万人）资料来源：USCensusBureau长江证券研究部图10：纽约房屋价格指数图9：纽约东北部新房成交同比增长资料来源：U.S.BureauofEconomicAn

8、alysis长江证券研究部图11：纽约人均收入与美国的对比二、海外城市化进程与启示——纽约为例资料来源：USCensusBureau长江证券研究部资料来源：USCensusBur