国泰君安-房地产行业2009年投资策略

《国泰君安-房地产行业2009年投资策略》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、行业策略股票研究房地产业行业策略[Table_Title]2008.12.03房价定乾坤2009年房地产行业投资策略孙建平021-38676316sunjianping@gtjas.com本报告导读：行业内首创行业前景三段论；率先创立多重博弈阶段论和研究房价弹性系数；提出房价决定成交量、地产投资和宏观经济复苏前景。投资要点：[Table_Summary]l简单而论，宏观经济看投资，投资看房地产投资，房地产投资看开发商，开发商看成交量，成交量首看房价，次看收入预期，再看利率。l在行业内首创多重博弈、行业复苏和公司

2、财报改善的行业前景三段论。l购房者和开发商之间就超额收益高低进行博弈，体现为二者在住宅定价依据上消费品对投资品、未来预期收入对中长期均衡收入、需求弹性对利润刚性之间的矛盾和利益博弈，其结果是房价合理下降。l政府和开发商之间就地产投资大小进行博弈，体现为中央保投资和增长、地方保土地财政的诉求集中于开发商民间投资，而后者作为市场主体选择以销定产、消化存货后再新增投资。博弈的结果是政府只能先增加保障性住房投资，带来房价向下合理调整。l开发商自主性投资意愿和销量、地价下降幅度和存货消化速度有关。目前全社会可供出售商品房

3、有增无减，可售月数普遍在25个月以上。l商业银行和开发商之间就贷款多少进行博弈，体现为银行对开发贷款惜贷；个人按揭贷款无论存量还是增量，均可承受房价合理调整，并注重房价下降和政策刺激后的消费需求释放。其结果是资金冬天依然存在，销售回笼为主要资金来源，房价下降。l综合市场面和政策面，预判主要城市09年房价还有20%左右的下降空间，调整周期长短取决于三重博弈的进程。信贷、土地、税费等后续预期政策出台时机和条件具有与房价和成交量相关的相机抉择性。l价跌量减强弹性系数（率先研究）、持续较大幅度降息、居民收入预期改善和流

4、动性增加必将导致降价后出现第二阶段的销量反弹或反转。l成交量上升将导致房价逐渐止跌并回升，开发商投资恢复信心，最终带来第三阶段的公司财报和业绩的改善。l目前行业并未见底，预计09年9月前行业将继续处于多重博弈阶段。但率先调整并大幅调整的广深地区楼市有望率先从底部复苏。房价下降幅度和时间、降息、收入预期改善、信贷放松、可供出售存货数量下降等因素将影响成交量反转的第二阶段的到来时间。l行业投资评级中性，建议标配；多重博弈阶段侧重交易性投资策略，房价和成交量大幅下降时政策预期可为底，股价充分反映预期时业绩和估值可为顶

5、，对应09年动态PE为12-15倍之间。l建议关注市场份额有望提高、能享受管理溢价者；质地良好、09年业绩增长确定性较强者；质地良好、资金优势突出者；以保利地产、万科A、华侨城A、招商地产、金融街、张江高科为代表。[Table_SubIndusList]行业评级中性相关报告《除了利率，还有房价和收入——11月26日央行降息快评》，2008.11.26《房地产上市公司三季报总结评述》，2008.11.10《国泰君安_万科高管房地产行业政策放松解读电话会议纪要》，2008.10.23《减税、首套房降首付和利率等政策

6、放松快评》，2008.10.23《北京深圳珠海三地楼市调研简报—中粮、招地、首开、龙湖、华发、万科、金地、侨城》，2008.10.20《西安楼市调研简报—天地源、金地、中海、名流置业、中新、恒大》，2008.10.9《国泰君安地产双周报第十六期—国庆、地方救市、降价、减息等政策放松预期专刊》，2008.10.8《国泰君安地产双周报》第1-2、3、4、5-6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19，2008.1-11行业更新报告《超跌、估值便宜和反弹行情》，2008.07.09《央

7、行降息对房地产行业影响点评》，2008.9.16《资金紧张的冬天，谁的棉衣厚？——地产行业资金链状况及其影响》，2008.6.18行业报告《在黑夜中寻找光明》，2008.3.18请务必阅读正文之后的免责条款部分17of17行业策略简单纯粹而论，宏观经济看投资，投资看房地产投资，房地产投资看开发商，开发商看成交量，成交量首看房价，次看收入预期，再看利率。基于上述背景和逻辑，我们在行业内首创了行业前景三段论，也许每一个过程中还会有很多小过程及其反复，但核心在于图1中的多重博弈、行业复苏和公司财报改善三个阶段。作为一

8、种资产和商品价格，房价下降将是一个利益博弈过程，房价下降加上收入预期改善、利率下降必将刺激成交量大幅反弹和反转，成交量上升将导致房价止跌和带动开发商投资上升，从而改善开发商业绩，并提升宏观经济景气。1.行业前景分析：三段论图1行业前景三段论贷款投资超额收益政府购房者银行开发商房价P↓成交量Q↑降息与松信贷收入预期改善开发商Y↑NI↑第I阶段多重博弈第II阶段行业复苏第III阶段公司财报