房地产工程成本精细化管理

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1、房地产工程成本管理之我见随着国家对房地产行业宏观调控力度加大，房地产行业在历经了10年辉煌蓬勃的发展后，似乎慢慢将步入平稳期。主流的2种模式：囤地缓建打造精品模式与快速买地速建速出手模式之间的对决到底谁胜谁负，已不在那么重要。在此背景下，工程成本精细化管理将成为实现房地产企业高利润的关键因素、重中之重。谈到成本就要讲浪费，工程成本高低与工程浪费大小是同步的关系。如果浪费是零的话，那就是工程成本最低、最理想状态，这就是我们所要说的零浪费计划。零浪费计划最早起源于日本的制造业企业，他们依据以往成功与失败的经验

2、，把产品制造过程中的浪费点一一总结出来，以杜绝一切浪费。房地产开发也同样可以理解为制造某种商品，同样我们可以依据以往项目的经验，并且我们的人员流动性相对较大、资历要求较高，更利于各种不同的经验积累与传承，并一一总结出来。以此总结出的浪费点为切入点，杜绝、减少项目开发中的一切浪费，形成全面系统的、地毯式的成本零浪费模式。举例1）我们是否注意到厨房间的电器设备基本都是3孔插座，而我们一般厨房间配置的都是3孔加2孔插座，那多出来的2孔不就是浪费了。举例2）如果厨房门是推拉门的话，是否考虑要装门锁？答案肯定是否定

3、的，但我们采购时是否考虑了呢。类似的还有好多如地砖的排布、窗户开窗数量是否合理等等。首先对于工程成本管理必须要有一个宏观上的调控和概念。为此我们要对所开发的项目制定可研成本、目标成本、动态成本及结算成本。可研成本就是在项目获取阶段，根据有限的信息测算项目运作的可能成本。目标成本就是项目获取后，为实现预计效益与规避市场风险，根据较完整的信息定制的通过努力可实现的成本结果。动态成本就是项目实施过程中，以一定周期动态反馈的项目实际成本。结算成本就是项目实施完毕后，最终实现的成本结果。这几个成本制定后会对一个项目

4、有一个总体上的把控。接着再来谈一下成本管理的“核武器”---成本前置体系即规划设计阶段的成本管理。以高层住宅区为例，我们在设计阶段应该对所设计的图纸进行“成本对标”，如标准层的钢筋含量、标准层的混凝土含量、窗地比、景观软硬景比例等主要设计经济指标。定价不定量的模拟工程量清单招标法就是以此为依据进行提前招标的。结合可研成本及目标成本我们可以对一些设计规划进行优化，使其即能满足功能使用的要求，又能节约成本。例如小区的道路能否尽量设计成直线、地下室找坡能否使用结构找坡、设计师把边边角角的地方设计成物业配套的部位

5、能否合理优化成可销售面积、在有原始地貌的室外景观部位能否尽量利用原有地貌以及小区车位设计在紧张的前提下应遵循长边车位、大小车位、单向停车等等。最后再来展望下，现今国内某些知名房地产企业已经实施的且效果显著的房地产产品成本标准化管理。在标准化日趋推进的情势下，成本数据随产品模块固定而固定。这样成本的可控性越来越强，在成本执行过程中，与相关部门之间的矛盾将日趋减少，增强了工作效率。以住宅区房精装修为例，营销部首先需市场调查，对购买该房的客户有一定了解，是首置还是首改或是再改，以此为依据得出购买该房的购买群比例

6、。然后公司总部统一精装修标准（统一风格、统一采购，尽量使用工业产品、少使用天然产品），如A再改客户精装修为高档、B首改客户精装修为中挡、C首置客户精装修为低挡。这样既减少了做样板房的数量及设计费用，又减少了公司各部门的运作成本增加了工作效率。房地产工程成本管理说起来容易做起来难度非常大，需要我们在实践中不断的探索、不断的改进、不断的经验累积。