【万科项目营销策划】易居长沙万科西街庭院营销策略构想

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1、序2007年在高速发展的国民经济的带动下，房地产行业也迎来了一个整体快速上涨的黄金时期。面对着居高不下的房价，注定了本年是中央宏观调控重拳出击的一年。。。。。。首先让我们来盘点一下政策频出的2007年“2007年房地产10大政策"央行加息最为密集的一年：3月、5月、7月、8月、9月、11月，央行央行年内先后6次上调存贷款利率，同时年内9次上调存款准备金率，现行13.516次加息％的准备金率已经创历史新高。2007年1月16日晚，国家税务总局下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，根据《条例》及

2、有关规定，转让国有土地使用权、地上土地增的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%-60%不等。2值税开征2007年3月16日《物权法》终于在今年"两会"得以通过。《物权法》的核心就是确定财产(主要是土地和物业)所有权的归属问题，通俗一《物权法》点来说就是PropertyLaw（不动产法）：现有财产属于谁，谁就是财3终获通过产的所有人。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，即"24号文"。该文以住房保障措施为主要议题，指出在完善"市场房"

3、的同时，将《24号文》加大"保障房"的建设力度，解决好城市低收入家庭住房困难。4保障房回归央行、银监会9月27日共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房第二套房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行5首付提至四成公布的同期同档次基准利率的1.1倍。国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，11月1日起正式实施。39号令直指土地开发市场，有评论指出这次调控国土部的重点是大量储备土地，有土地囤积之嫌

4、的众"地主"们639号令出10月11日，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省物业税市为房地产模拟评税试点地区。包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳7有望征收、宁夏、重庆，目前已有十省市开始物业税"空转"运行。2007年12月1日起施行发改委和商务部联合颁的《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”限外政行列。规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。8策升级建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和统计局等九部门联合发

5、布了《廉租住房保障办法》，对廉租住房廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确的规9保障办法定。央行宣布，从12月25日起，上调存款类金融机构的人民币存款准备金率1个百分点至14.5％，这也是今年第10次上调准备金率。此次调整十次上调后，普通存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准，该标准存款准备金率创20余年历史新高。1007年整个年度房价的不断攀升，再加上整个经济环境强劲的增长。直接导致CPI随之高涨，国家面对日益严峻的经济形势必然加强宏观政策干预力度，通过政策指向来引

6、导国民经济进行“软着落”。冷静的观察，我们会从中发现，国家针对整个国民经济的调控的意图并不是要一棒子全都“打死”。而是想要国民经济稳步健康发展，因此对房地产的调控也是突出一个“稳”字。通过提高利率，提高二次购房首付比例，限制外资对房地产投资，通过一系列的政策手段步步压缩房地产行业中存在的“泡沫”。而现阶段整个房地产市场在经历了一段极具膨胀期后，当头被浇了一盆“冷水”，在一年内如此快速的“热胀冷缩”使整个房地产开发行业在这个冬天明显感觉到“寒气逼人”。中小型开发商尤为如此提案目录纲要市场篇2007

7、长沙楼市回顾、2008长沙楼市展望项目篇项目功能属性定位梳理定位篇市场定位、客层定位、形象定位推广篇媒体策略、活动策略销售篇出货计划及执行细则市场篇近5年长沙商品房住宅均价变动情况2007销售均价33722006销售均价26912005销售均价25392004销售均价23912003销售均价2222曾经的中南五省的房价“价格洼地”让长沙在很长一段时间内是中部地区的“买房福地”，但是现在“福地”已然不复存在。2006年长沙市商品房、住宅供应情况商品房住宅项目批准预售面积同比比例批准预售面积同比比例

8、板块（万㎡）（%）（%）（万㎡）（%）（%）全市751.4028.62100.00656.6542.80100.00开福区92.831.8012.3585.34-1.8313.03天心区167.8390.0722.34150.7383.1022.95雨花区230.6925.5430.70198.8126.5530.28岳麓区162.7066.8621.65146.8762.0622.37芙蓉区97.36-8.4012.9674.69-26.0711.372006年全市商品房、住宅销售情况商品房住