【万科项目营销策划】思源经纪青岛万科四季花城营销策略（讨论稿）

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1、「青岛·万科四季花城营销策略（讨论稿）」2008/03/29汇报思路项目情况销售目标市场分析产品支撑客群属性营销策略执行方案项目情况（可售资源分析）项目整体可售面积:三期一期：109025㎡二期二期：76835㎡三期：49635㎡合计：235495㎡一期1.1期51680㎡08年可售面积：51680㎡（1.1期）08年销售任务目标首期开盘时间：2008年10月1日销售条件：1.1期取得预售许可证去化率支撑？示范区、样板间（1T4两房、1T3三房、情花一层）总体任务目标销售目标推出29775平米，实现销售20000平米，去化率60%以上。目标价格目标08年实现均价4900元/平米（含600元装修

2、费用）品牌目标确立万科品牌在即墨房地产市场绝对领导地位任务分解每月平均累计08年度销售200套积累客户累计到访到访300组客户20,000平米的销售任务600组1800组客户（6月份—11月份）08年销售任务目标分解客群支撑？阶段营销准备阶段亮相阶段蓄客阶段开盘热销阶段时间4月份—5月份6月份—7月份8月份—9月份10月份11月份12月份客户积累A类45名A类65名（基本需求）——B类110名B类140名——————C类160名C类240销售计划——————65%25%10%销售面积——————1.3万0.5万0.2万销售套数——————1305020说明：根据一般状况下各类客户的最终成交率，

3、蓄客目标比例分别为：A类1:1B类3:1C类：5:108年推盘计划首期开盘：10月1日推出1#、4#、6#，共167套产品类型：情花16套；两房套124套；小三房16套。产品支撑？开盘目标：积累客户200组，当日销售100套，至月底销售120套，销售率60%推盘思路：户型搭配、高中低端产品搭配二次加推：11月1日推出2、14#，共122套产品类型：两房65套，小三房50套，大三房7套。推盘目标：积累客户120组，当月销售60套，销售率60%12月延续销售：20套计划全年销售200套，销售面积20000平米。1.1住宅面积商业产品层数户数1#1116010001T417141242#414010

4、001T411.5443#87451T311.515784#29701T39275#64801T418726#2480情花441610#4960情花4+44+43214#87451T31511.578计:5168047108年价格策略全项目周期销售计划建议：年度2008200920102011合计销售面积(㎡)200006500075000754952354955785销售单价(住宅均价)4750534158226383(住+商均价:5851)销售额(万元)9800347174366549278137460其中：情花5000元/平米(毛坯)；电梯房4600元/平米（含600元装修）说明：该数值

5、为综合乐观状态下市场涨幅及品牌溢价后的模拟价格，具体售价将在开盘前两周再结合市场情况确定。价格支撑？存在的问题？去化率支撑？客群支撑？产品支撑？价格支撑？1、市场现状VS项目目标2、阻碍目标的主要问题市场现状即墨房地产市场现状即墨市在郊区（县）市中商品房销售量位居第二，06年占全市比重为16%；从均价看，即墨市区均价位于开发区、城阳区、胶南市置后，处于中间位置。住宅销售量(万平米)住宅销售均价（元）重点新城05年06年07年10月05年06年07年10月开发区77.8257.1941.92415850466052城阳区6045.851.74324940865800即墨市91.4110.58

6、6.46216626213053胶南市113118.6483.14247530383892胶州市10495.394.7226526973241平度市12.434.6515.3998213771775莱西市17.6811.3619.30115215741946即墨市住宅销售均价不含鳌山、温泉等东部区域市场现状即墨房地产供销表现供销基本平衡12035002000年以来，市场整体供销平衡，2006年以来，销售略1003000高于供应，市场需求比较旺盛；2500802000价格稳步上升，年平均60涨幅为18.3%。15002000年商品房均价为973401000元/平，截至2007年10月份达20

7、500到3053元/平，7年期间价格平均涨幅为18.3%。00供应量销售量均价2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年10月（数据来源：2000-2006年即墨市国民经济和社会发展统计公报）市场现状07年即墨房地产市场存量及土地市场成交状况07年住宅市场存量07年住宅土地市场成交状况土地位置土地面积建筑面积容积率通济街道办事处天山三路以东，574377466