2009思源-青岛万科四季花城项目营销策划方案.ppt

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1、向三亿前行四季花城销售组2009年10月22009年销售任务完成情况及可售资源梳理计划完成情况（2009.1.1－2009.10.14）面积（㎡）金额（万元）计划4748525646完成4398123340完成率93%91%待签1401898产品类型套数面积（㎡）金额（万元）1.1期情美4773.61437.5817#、23#情美253386.522597.421.2期车库19405.3724926#情美283713.712562.4626#车库1223415618#241912.08932.14合计11210425.296934.62009年至今四季项目完成签约43981

2、㎡，23340万元，加上待签实际完成45382㎡，2.42亿元左右。目前四季可售资源面积10425.29㎡（含车库），金额6934.6万元。2.42+0.69=3.11亿2009年可售资源梳理3目标重新梳理在目前市场情况下，基本可以保证完成全年2.56亿的销售任务。目前需要对可能实现的销售目标进行重新梳理：一期情美100%清盘预计420万17#、23#剩余80%去化预计2000万26#50%去化预计1280万18#40%去化预计370万车库剩余90%去化预计360万按以上较为理想的去化率，预计12月前还可完成4430万元，即全年目标为2.86亿元。以此作为项目的预期目标，我

3、们对后期工作难点及工作计划进行分析和调整。4套20套14套10套27套4四季度工作难点及机会工作难点：1、随着冬季到来，市场进入传统淡季；2、大户型高总价产品去化速度相对较慢，客户对情美产品存在较强的价格抗性；3、市场传播四季无房源的信息；4、客户对18#楼存在较大抗性；机会：1、四季首批房源11月底交房；2、80平米户型目前出现断档，有利于18#楼去化；3、市场中客户仍然保持着对四季花城项目的关注度；5四季度工作开展计划夹报线上推广户外释放二期产品信息，弱化四季无房的市场看法，吸引客户到访老带新活动线下动作鞭尸行动多渠道挖掘客户资源，增加销售现场到访量个人激励内部激励团队

4、激励利用对销售员的激励刺激成交派单业主交房活动外展场6四季度工作开展计划夹报线上推广户外释放二期产品信息，弱化四季无房的市场看法，吸引客户到访老带新活动线下动作鞭尸行动多渠道挖掘客户资源，增加销售现场到访量个人激励内部激励团队激励利用对销售员的激励刺激成交派单业主交房活动外展场7线上推广推广目的：1、释放四季即将有新房源上市信息，消除“四季项目无房可售”的市场印象；2、增加客户来电来访量，为2010年产品收筹积累客户，同时为18#楼多层与电梯情美积累客户。渠道选择：1、半岛都市报夹报2、户外广告10月28日10月30日主题：四季项目新房源即将面市主题：四季项目新房源即将面市

5、11月5日业主体验月：体验启动11月19日业主体验月：交房告知11月15日主题：四季项目首批房源即将交房11月26日业主体验月：业主答谢活动12月17主题：样板间开放/26#开盘/岁末促销累客目标：1、来电：250组2、来访：150组销售目标：2010年房源认筹20组18#楼销售2套电梯情美销售5套8四季度工作开展计划夹报线上推广户外释放二期产品信息，弱化四季无房的市场看法，吸引客户到访老带新活动线下动作鞭尸行动多渠道挖掘客户资源，增加销售现场到访量个人激励内部激励团队激励利用对销售员的激励刺激成交派单业主交房活动外展场9线下动作派单及调研活动蓝湾美墅已认购客户工作区域地图

6、从成交情况来看公务员与私营业主是蓝美的主要的客户群。客户工作区域如右图显示，因而派单方向建议在：1、服装批发市场；2、小商品批发市场；3、布匹市场；4、德馨小学周边密集住宅区派单计划预计11月10日前派单覆盖以上区域一次，预计派单1000份。累客目标：1、积累电话：500组2、来访：50组销售目标：2010年房源认筹5组18#楼销售2套电梯情美销售2套调研活动针对即墨市重点区域进行大范围调研活动，借调研的名义积累意向客户，预计调研活动于11月10日开始启动。10线下动作老带新11-12月老带新活动计划9月-10月13日客户来访渠道统计近期四季项目客户到访中，除路过之外，朋友

7、介绍是最为主要的渠道，四季项目在11-12月必须要加强老带新的力度才能实现更多的客户到访。计划一：来客即送礼每位业主带来新客户，来即送2张电影票，具体见“过把影”活动方案。计划二：通过老带新成交的客户，奖励业主1000元购物卡，新客户可获得1000元物业费或房款抵扣。业主的奖励在新客户签约时即时兑现。具体见“11-12月”老带新活动方案。累客目标：1、来访：150组销售目标：2010年房源认筹15组18#楼销售2套电梯情美销售5套11线下动作鞭尸行动四季项目截至目前为止的客户到访量为3312组，来电量4071组，销