思源经纪-新芒果地产-开封项目全程营销策划报告

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1、新芒果地产开封项目全案营销策划报告THEREPORTOFMARKETINGSTRATEGYIN2008目录Ⅰ、城市背景Ⅱ、市场研判Ⅲ、项目定位Ⅳ、物业发展建议Ⅴ、营销推广策略Ⅵ、广告表现Ⅰ、城市背景开封是著名的历史文化名城，七朝古都，具有2700多年悠久历史。也是中原城市群核心层的重要城市。总人口497.9万，其中市区面积546平方公里，市区人口83.5万。2005年行政区划调整后，下辖5县，5区：原南关区更名为禹王台区，原西部郊区更名为金明区。现辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金

2、明区五区。城市区位开封市位于河南省中部偏东，为黄河冲积扇平原的尖端。区位为东经113°51′51″—115°15′42″，北纬34°11′43″—35°11′43″。东临商丘，西连省会郑州，南接许昌、周口，北靠黄河，与中原油田隔河相望。总面积6444平方公里，其中市区面积362平方公里。南北宽约92公里，东西长约126公里。东距亚欧大陆桥东端的港口城市连云港500公里，西距省会郑州72公里，在中国版图上处于豫东大平原的中心部位。在中部崛起的大背景下，开封的区位条件极为优越，连通南北，承东启西城市人口行政区面积人口鼓楼区58.68平

3、方公里16.13万龙亭区91.51平方公里11.6万顺河回族区86.73平方公里24.11万禹王台区57.05平方公里14.83万金明区252.38平方公里18.2万杞　县1258平方公里105万通许县767平方公里60万尉氏县1257平方公里87万开封县1302平方公里67万兰考县1116平方公里76万由右表可以看出，开封市人口490多万，在河南各市中处于中等地位。目前，开封的城市化率刚刚达到30%，在省内排名为靠后。按照一般的发展规律，正迅速进入城市化快速发展周期。最新统计显示开封市区人口83.5万，市辖区主要人口分布如下；由

4、左表可以看出，开封市人口密度较为集中的为老城区，顺河区和禹王台区人口最为集中，金明区人口密度最小。城市化率突破30%，将进入一个快速发展阶段2006年全市生产总值完成472.4亿元，比上年增长13.1%，其中第一、第二、第三产业增加值分别达到131.2亿元、197.9亿元、143.3亿元，分别增长8.9%、15.7%、13.9%，人均生产总值近1万元；财政总收入完成53.9亿元，增长26%，总支出53.7亿元，增长25.9%；一般预算收入完成16.3亿元，增长16.3%，其中市本级完成7.2亿元，增长18.5%；全社会固定资产投资

5、完成166.3亿元，增长38.5%；社会消费品零售总额177.5亿元，增长15.1%；城镇居民家庭人均可支配收入8286元，增长14.8%；农民人均纯收入3172元，增长16.9%；金融机构各项存款余额359亿元，增长13.9%；贷款余额229.5亿元，增长12.6%。城市经济开封在全省经济发展水平较低，排名比较靠后；在郑汴一体化提出后，近年经济增长速度较快人均可支配收入目前开封城镇居民家庭人均可支配收入8286元，增长14.8%；农民人均纯收入3172元，增长16.9%；金融机构各项存款余额359亿元，增长13.9%；贷款余额2

6、29.5亿元，增长12.6%。但是城市人均可支配收入8286元，落后于河南城市的的平均水平10572元，在河南省内只是略高于周口和信阳，仅相当于第一位郑州的12187元的三分之二左右，位列河南各市倒数第三位，人均消费水平和居民购买力在河南属于下游。城市经济城镇固定资产投资2007年1-11月份，全市城镇以上固定资产投资为122.39亿元，比上年同期增长31.4%，增幅比前10个月提高了0.7个百分点，施工项目达839个，比去年同期增长96.0%。1-11月份，第一、二产业投资增长较快，投资分别为3.03亿元、77.63亿元，同比分

7、别增长104.6%、98.1%，其中，工业投资77.25亿元，同比增长101.0%，占城镇固定资产投资的63.1%；固定资产投资和人均收入整体落后，但呈现发展较快的态势城市发展定位国务院批准的《开封市城市总体规划（1995—2010）》确定开封的城市定位是：“河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地”。开封新的总体规划修编方案明确了开封在今后一段时期的发展战略为：农业稳市，工业强市，文化兴市。城市功能定位是：国家历史文化名城，国际文化旅游城市，中原城市群的文化、旅游、教育、休闲中心，纺织、食品、化工、医药、机械设备

8、制造基地。城市发展根据修编方案，开封市的规划范围为：北至连霍高速公路，南至310国道，西至中牟边界，东至大(庆)广(州)高速公路。城市空间结构为：东西向簇状组团式结构形态。其发展模式近期是东西拓展、多向承接，远期以生活轴、服务轴、产业轴为联接，东西