成都最新商务公寓及写字楼市场研究

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1、成都公寓及写字楼市市场分析（第第部一部部分）成都40年产权公公寓市场研究一、40年产权公寓发展历程和发展概况1、发展概况成都房地产市场上出现不少40年（部分50年）土地使用年限的商住两用公寓，一般称为商务型公寓，从表面上看，这些公寓兼具居住及办公功能，也有部分项目为纯居住性质，与市场上在售住宅项目在产品和户型设计上并无明显差别，只是在产权年限和水电收费标准上有所差异，商用物业收费标准较高，大部分的40年产权公寓不通天然气，但也有少部分项目通过其他方式运作，实现三通。这些项目多为小户型，且多处于CBD（或潜在CBD）区域，因此具有“宜商

2、、宜居、宜投资”等多重特色。2、分类界定就目前成都市场来说，40年产权公寓主要分为四大类：第一类为酒店式公寓，第二类为商务型公寓，第三类为LOFT产品，第四类为服务式酒店公寓。在这里我们主要我们主要针针前类对前三类产产进品进行针行针性的究分对性的研究分析。除去这四类主要产品，当前成都市面上出现一种新型的40年产权的度假公寓，代表项目是蓝光观岭。产品分类分类名称产品特征户户型面积段户型特征主要卖点代表项目第一类酒店式公寓精装、酒店租用28-40㎡标间总价低、索尔龙舟回报高第二类商务型公寓精装、商住皆可35-60㎡标间/套房总价低、海洋中

3、心宜商宜住第三类LOFT挑高空间35-60㎡跃层设计买一层送保利中心一层第四类服务式公寓西式装修、管家式服务45-100㎡套房为主高回报率复城国际二、市场新增供应情况：市场供应增长较大，城南为主要供应区域。住宅受限购影响，销售持续低迷，促使40年产权物业连年增加，尤以城南最多。从2007-2011年市场总体供应情况来看，成都市主城区约有57个40年产权物业项目，带来约45662套供应量进入市场。2011年新增40年产权物业约15个，供应约15000套，高于2010年。新增供应中，又以城南的供应项目和体量最多，高达13个项目。另外，城东

4、新增3个项目，城西新增2个项目。三、分布规律：选址多集中在现实/潜在核心发展地段。选址集中在交通、商业、金融发达的核心地段，优越的区域价值为产品的升值及租售提供了强力支持。从环域来看，早期公寓多隆鑫拾锦集中在市中心，从07年开金牛万达始向外转移；09年时，多广场聚集在二环至三环间；2010年大部分项目呈现向白金瀚宫国外扩散的趋势。索尔龙舟际大厦从方位来看，07-09年分布由过去的城中、城西逐渐转移到城北；2010年后，维港艾窝新增项目大多集中在城南；神仙树3号城东40年产权项目总体而2011年新增项目言较少。复城国际、美年广场、喜大鼎

5、世纪广场、奥克斯广场、大魔方等四、物业组合：城市综合体逐渐成为商务公寓的主要寄主。随着成都城市化进程的加快，未来会出现更多的城市综合体，公寓也将越来越多的在综合体中体现。早期公寓的打造以单独一栋为主，多数配套底层商业；2010年来，活跃于市场上的独立式公寓都呈现出升级趋势。不再是单独一栋，而是多出现于大盘之中，如中海部落阁、复地雍湖荟。不再只有地段优势，同时享有区域和大盘的完善配套。而到了2011年随着多个城市综合体的兴起，商务公寓开始成为综合体的主力产品之一。商住结合的格局被打破。2010年成都40年产权公寓供应的物业组合情况五、户

6、型设计：以4040--6060㎡㎡的标间及套的标间及套一户型为主力户型。项目名称标间1房2厅1卫1房半2房2厅1卫莱蒙都会59-68㎡98㎡————户型多存在采光、通风等方面的不足，居住舒复城国际51㎡60㎡57㎡79㎡适度低。以40-50㎡的标间及60㎡左右套一户奥克斯广场50-63㎡————70.8㎡海洋中心50㎡80㎡————型为主力户型，市场接受度高。索尔龙舟28-45㎡——————时代天街50㎡70㎡——87-90㎡金牛万达广场36-72㎡——————中海部落阁41㎡48-56㎡——65㎡规划设计有缺陷，居住舒适度低使用面积

7、少，户型有缺陷由于是商业用地，产品通常容积率高、建筑密度大、户型通常设计为标间、套一、套二，部分酒店式公寓楼间距小、无景观配套等；提供少量套三甚至套四的户型；建筑内部多为通廊式设计，一层楼从十多户到几十户标间面积通常设计为25-40㎡，套一面积在40-60㎡之不等，但是电梯仅有3-5部；间，套面套二面积为积为60-80㎡，套三面积为80-100㎡左右；户型内部多为通间设计，在采光、通风等方面普遍存除去20-25%的公摊面积，实际使用面积非常有限。在不足，空间局促。不具备优良的办公环境。六、精装修：精装修成为基本配置。项目精

8、装标准配置热水器：A0史密斯（美国）；龙头、花洒：汉斯格雅（德国）；面盆、马桶：索尔龙舟1500元/㎡杜拉维特（德国）；新风：兰舍（法国），地板：必美（奥地利）基本为精装修，精装标准从600-外墙：涂料、面砖客厅：地面为