成都写字楼市场研究报告

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1、成都写字楼市场研究报告一、成都写字楼市场整体概况（本节略）1、办公用房开发面积2、办公用房销售情况3、办公用房环域供销情况4、不同价位办公用房销售情况5、不同区域销售均价6、不同环线销售均价7、办公物业位置分布8、办公用房购房者分析小结： 2010年成都市在建办公用房规模较大，已近100万平米，销售面积同比增长54%，销售价格同比增长57%，由于供给面积增速较快，整体空置面积依然过大，市场消化存在一定的困难，新上市的办公用房体量较大，市场需求有限，供大于求的矛盾仍然存在。Ø 从发展趋势来看，办公用房市场供需将逐渐向平

2、衡发展，市场杠杆的调节作用明显，如出现大面积的新办公用房开发，必将有一批旧办公用房被市场所淘汰。Ø 2010年内环以内区域供应面积仅次于内环至一环，但销售面积位于各方位之首，供销比为1：0.98，供需基本平衡；市中心办公用房销售均价位于各方位之首，仅为5325元/m2；6000元/m2以上的高档办公用房销售面积同比增长了115.82%，市场对高档办公用房的需求较为强劲，且呈逐年递增态势。Ø 从市场上可以看出，市中心区域的办公用房价格最贵，供应总量相对较大，需求较为旺盛，呈现了供需相对平衡的态势，市场对高档办公物业需求

3、呈迅猛上升态势。Ø二、成都市办公物业市场特征1、分布特征 成都市办公物业主要分布在CBD中央商务区及人民南路沿线，其中高档写字楼主要分布在人民南路沿线、顺城街、总府路等，并占整个市场份额的40%；Ø 就区域而言，成都办公物业主要分布在府河内，占到65%；Ø 城市的持续规划与边界的不断拓展，促使其他区域办公物业比例增长迅速，向多元化方向和专业化发展。Ø 中心城区的商业、文化设施都较为集中，各种配套设施比较完善，交通位置的优越使此间距离城市任何地带的直线距离都比较接近，从而为中心城区办公物业的存在与发展提供了基本环境条件

4、。Ø 中心城区的商务集中区位于城市的黄金地段，因顺城大街、人南路、蜀都大道等均为成都市区主干道，故商务集中区拥有最发达的交通网络，所以分布在其周围的办公物业较多，同时也造就了此间可观的投资价值与升值潜力。Ø 随着城市向东向南发展的进一步加快，城市结构由单核心向多核心发展，特别是城市南部副中心的建设，沿城市主轴线人民南路沿线的办公物业的发展呈上升趋势，其商务、商业功能也逐渐显现出来，可能是今后城市新结构下的主要商务线。Ø 高档次社区中的商务办公现象正在出现，特别是城南桐梓林、棕南、棕北区域，已然成熟并成为主要的商务接待

5、活动场所，办公趋势的形成是必然的。Ø2、物业类型多样   目前成都办公物业类型多样，有纯办公物业、与商业物业结合的办公物业、酒店内办公物业(酒店商务楼)、商务公寓、城市建筑综合体及偏向写字楼特征按住宅报建的混血产品。据调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了约60%的比例。 纯办公物业：大多处于交通方便、商业氛围浓厚的区域内，拥有成熟的办公环境，优良的硬件设施、完善的配套。一般以租为主、以售为辅。Ø 与商业物业相结合的办公物业：大多地处有相当商业规模的区域或地段，与大、中型商业场所的开发、经营、管理一体

6、。商业设施完备，入住企业多为与周边市场相近的行业，但办公环境相对嘈杂，交通欠缺顺畅。Ø 酒店商务楼：如锦江宾馆、皇冠假日酒店、绿洲大酒店等四、五星级酒店内都有此类办公物业。依托酒店内成熟的配套和完善的服务，以及酒店的高尚品味，聚集了很多外资企业和办事机构，优势是环境清静，但没有办公气氛。Ø 城市建筑综合体：城市中商业、办公、旅店、居住、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的综合体。建筑综合体内的写字楼商务

7、配套较完善，且与其他物业形成互补关系，如世纪城、丰德国际广场等。Ø 商务公寓：大多位于城市中心或城市交通要道，交通便利，周边配套设施完善，商住混杂，商务配置高于普通住宅，入住企业大多为成长型中小企业，如凯莱帝景、冠城花园、金色夏威夷等。Ø 偏向写字楼特征按住宅报建混血产品：此类型产品商务配套与写字楼类似，并享受住宅银行按揭、地价、市政费用及水电气等相应优惠，相对于写字楼更利于销售，相对于商务公寓有更大价格张力，也就是偏向写字楼特征按照住宅报建的混血产品，如丰德国际广场、时代锋尚等。Ø3、物业档次分析  成都市商务办公

8、市场供应的物业类型以中档产品为主，占到总体供应量的51%；中高档及高档商务办公物业的比例相应要低得多，其比例分别为总体供应量的25%和14%；低档商务办公物业占10%。结合目前高档商务物业较高的入住率来看，高档写字楼的供应量相对不足。Ø 纵观2010年，时代广场、开行国际广场等高端写字楼将成都市写字楼的软硬件环境提升到更高档次，而未来新加坡仁恒