信托网研究文库：境外房地产信托投资基金管理框架及其借鉴

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1、金融观察荨境外房地产信托投资基金管理框架及其借鉴12陈俊利亚涛（1.中国社会科学院财政经济研究所，北京100300；2.中国证监会研究中心，北京100800）摘要：本文总结了一些主要发达国家和地区在房地产投资信托（REITs）发展中为保护投资者利益所采取的一系列措施，包括相关法律法规、经营活动限制等。针对我国发展REITs面临的一些困难，本文提出了具体的政策建议。关键词：REITs；国际经验；监管；建议Abstract：Theauthorssummarizethelawframe，regulationsandotherpol

2、iciesfortheprotectionofinvestors'interestofREITsinsomedevelopedcountriesandareas.BasedonthepracticeanddifficultiesofREITsinChina，theauthorsintroducesomespecificpolicysuggestions.KeyWords：REITs，internationaldevelopment，regulations，suggestions中图分类号：F830.8文献标识码：B文章编号：

3、1674-2265（2011）03-0049-04房地产信托投资基金（简称REITs）是一种特殊抵押债券投资型和混合投资型三种。其中，权益型的房地产产业投资基金，一般采取股份公司或契约信REITs主要投资于办公楼、宾馆、公寓、购物中心和托的形式，公司或受托人通过公开发行基金份额募集仓库等收入型的房地产资产；抵押贷款型REITs通过资金后，用之购买办公楼、宾馆、公寓、购物中心和发放一定期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券方式①仓库等收入型房地产资产或进行房地产抵押贷款，再获得以房地产为抵押的债权。混合型REITs则介于交由资产管

4、理机构运作，最后将绝大部分收益分配给两者之间，既可以购买房地产资产，又可以发放房地投资者。资产管理机构还可以按要求聘请外部的物业产抵押贷款和购买房地产抵押债券。管理人负责房地产的维修保管及租赁管理。作为一种（二）REITs的经营模式金融投资产品，REITs涉及到广大投资者的切身利1.美国REITs的经营模式。美国REITs是依据公益，因此，国际上REITs的管理运作机制十分注重维司法成立的、具备法人资格的经济实体，采用的是公护投资者的利益。本文对国际上REITs的管理运作经司型封闭式结构，其内部组织结构与一般股份有限公验进行

5、了考察和总结，并结合我国实际情况进行比司区别不大，采用董事会领导下的经理负责制。房地较，为我国健康发展REITs提出了一些建议。产投资信托证券持有人在购买证券后，不得要求从基一、房地产信托投资基金概述金公司撤回基金，如需变现，也只能在一些二级市场（一）REITs的基本类型买卖。这些二级市场主要有纽约证券交易所、美国证根据投资范围的不同，可将REITs分为权益型、券交易所、一些地区交易所、柜台交易市场，以及全收稿日期：2010-12-29作者简介：陈俊（1978-），男，湖南人，中国社会科学院财贸经济所，经济学博士，助理研究员

6、；利亚涛（1981-），男，河北人，中国证监会研究中心，经济学博士，助理研究员。【《金融发展研究》第3期【49金融观察荩国证券商协会自动报价系统（NASDAQ）等。表2：各国（地区）对REITs投资限制和分红政策资产要求2.澳大利亚、新加坡和中国香港REITs的经营模75%以上总资产由房地产资产、现金和政府债券组成；所式。澳大利亚、新加坡和中国香港REITs采用的是信持任一企业证券价值不超过总资产的5%；所持任一企美国托模式，必须委任受托人和管理公司。其中，受托人业有投票权的证券不超过发行总额的10%；应纳税RE-ITs子公

7、司股票构成的资产不超过总资产的20%。负有信托责任，代表投资者利益持有相关资产，并监澳大利亚投资于可产生租金的房地产或某些生息的金融工具督管理公司的经营管理和执行其投资指示；管理公司可投资房地产及相关资产、非房地产企业的债券或股代表投资者利益管理相关资产和制定投资决策。信托新加坡票、政府债券和现金及现金等价物；70%投资于房地产及相关资产；投资单一证券或基金的价值不得超过总资产模式的优势在于，可以从结构上确立受托人和资产管的5%。理的职能，在保证REITs的投资和收入分配策略顺利中国香港专注投资于可产生定期租金收入的房地产资

8、产；实施的同时，有效地保护信托单位持有人的利益。收入要求来自租金、房地产抵押投资的利息或投资其它REITs的二、各国（地区）保障REITs投资者利益的管分配收益不低于总利润的75%；来自上条列出的收益或理框架美国者其它投资分红的总利润（扣除禁止转让所得收益）不低于95%；出售持有期未达四年