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1、房地产信托投资基金理论研究进展及借鉴内容摘要:REIT发展至今已有40多年的历史,其在降低房地产发展中的金融风险和拓宽投资者投资渠道方面发挥了重要作用,引起众多投资者、经济学家和政策制定者的注意。现有的理论研究从不同的角度对REIT进行了深入的研究,在有关REIT的微观运行机制方面取得了一定的理论成果。关键词:REIT房地产REIT(RealEstateInvestmentTrust)开始于60年代的美国,当时美国政府允许民营机构成立该类信托基金,而且该基金单位可以上市交易,这就解决了传统的产业投资基金的流
2、动性问题。REIT可以享受公司所得税减免,只能参与与房地产投资有关的活动,特别是专注于商业性地产的投资,并且每年至少要把其年应纳税收入中的90%作为红利支付给股东。REIT有三种类型:权益型(Equity)、混合型(Hybrid)和抵押型(Mortgage),后来又出现了一种新的类型——伞形REIT(UmbrellaREIT)。一个REIT如果其资产中的75%或以上是以具体房地产形式(如购物中心、办公楼等收益性房地产)存在的,那么该REIT为权益型REIT;如果其资产中的75%或以上是以抵押贷款资产(mor
3、tgages)或者衍生证券形式存在的,那么该REIT为抵押型REIT;混合(Hybrid)型REIT的资产中既有权益型REIT中的资产,也有抵押型REIT中的资产;伞形REIT结构分为两个层面:REIT和经营型合伙企业(OperatingPartnership),其中REIT本身并不直接持有房地产资产,而是通过下设的经营型有限合伙企业来持有。在有限合伙企业中,该REIT是普通合伙人,承担无限责任。房地产业主则以房地产物业加入经营型合伙企业获得该合伙企业中的权益单位(OPUnit),成为有限合伙人。由于合伙企
4、业并非公司,故承担税务责任的主体是合伙人而非合伙企业本身。只要合伙企业不对外出售房地产物业,原房地产业主将物业权益转移给REIT持有的行为将不被视为法律实体间的交易行为,可规避大笔的交易所得税。REIT在世界上很多国家和地区得到了迅速的发展,研究成果层出不穷,本文从5个方面综述了当前的理论研究成果,并揭示了其对于我国发展REIT的现实意义。REIT的IPO和信号传递效应REIT进行首次公开募股(InitialPublicOffering,IPO)可以向整个房地产市场传递有利的发展远景的信号,也表明了房地产市
5、场存在投资机会,需要资金支持。投资者可以把IPO的发行主体视作REIT部门的内部人,这些人可以发现房地产市场的投资机会。因此,如果REIT通过IPO的方式筹集资本,那么投资者可以得出房地产市场存在着投资机会的结论。REIT在IPO时可能会出现三种定价情形:过高定价、过低定价和适中定价。.Springer(2004)对在IPO时已在市场流通的“竞争性”的房地产证券的收益进行了研究。一般来说,“竞争性”房地产证券投资组合在发行日附近经历一个负的和不正常的收益。AigbeAkhigbe,JarrodJohnsto
6、n,JeffMadura,ThomasM.Springer(2004)选取了1982到2000年间在美国市场流通的123个REIT并使用横截面数据方法对样本在发行日附近的表现进行了分析,认为在以下条件得到满足时,该REIT在IPO时对“竞争性”证券投资组合的负面影响会十分明显:该发行上市的REIT的规模比“竞争性”证券的规模大;市场条件不好时;进行IPO的REIT数量较多时;该IPO不是伞形合伙REIT(umbrellapartnershipREIT,UPREIT)。总之,REIT进行IPO传递了一个可以改
7、变正在市场流通的房地产证券估值的信号,但该信号会随着IPO特点的变化而变化。规模经济和效率大部分的学者都承认REIT规模经济的存在,认为REIT规模越大越有效率,因而他们主张进行大规模并购。但也有些学者对此持有异议,认为规模大的REIT固然可以产生规模经济,但规模小的REIT企业也存在规模经济,也有效率。(一)支持规模大的REIT具有规模经济的观点Bers和springer(1997)使用1992年到1994年的数据并采用回归分析方法首次检验了REIT的规模经济,他们的研究结果表明了规模经济的存在,在他们1
8、998年的研究中进一步表明了管理费用和间接费用最有可能实现规模经济,他们还通过实证研究证明规模大的REIT可在资本市场获得更优惠的债务条件。Ambrose和Pennington-cross(2000)的研究也证明了规模经济的存在。Andersonetal.(2001)使用DEA(Dataenvelopmentanalysis)法估计了1992到1996年间REIT的规模经济和效率,1.管理类型和REIT效率。RE
