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1、房地产信托投资基金理论研究进展及借鉴论文.freelentTrust)开始于60年代的美国,当时美国政府允许民营机构成立该类信托基金,而且该基金单位可以上市交易,这就解决了传统的产业投资基金的流动性问题。REIT可以享受公司所得税减免,只能参与与房地产投资有关的活动,特别是专注于商业性地产的投资,并且每年至少要把其年应纳税收入中的90%作为红利支付给股东。REIT有三种类型:权益型(Equity)、混合型(Hybrid)和抵押型(Mortgage),后来又出现了一种新的类型——伞形REIT(UmbrellaREIT)。一个REIT如果其资产中的75%或以上是以具体房地产形式(如购物
2、中心、办公楼等收益性房地产)存在的,那么该REIT为权益型REIT;如果其资产中的75%或以上是以抵押贷款资产(mortgages)或者衍生证券形式存在的,那么该REIT为抵押型REIT;混合(Hybrid)型REIT的资产中既有权益型REIT中的资产,.freeloyGhosh,RajaNag和C.F.Sirmans(2000)采用信号传递模型(Spiess和PettasM.Springer(2004)对在IPO时已在市场流通的“竞争性”的房地产证券的收益进行了研究。一般来说,“竞争性”房地产证券投资组合在发行日附近经历一个负的和不正常的收益。AigbeAkhigbe,Jarro
3、dJohnston,JeffMadura,ThomasM.Springer(2004)选取了1982到2000年间在美国市场流通的123个REIT并使用横截面数据方法对样本在发行日附近的表现进行了分析,认为在以下条件得到满足时,该REIT在IPO时对“竞争性”证券投资组合的负面影响会十分明显:该发行上市的REIT的规模比“竞争性”证券的规模大;市场条件不好时;进行IPO的REIT数量较多时;该IPO不是伞形合伙REIT(umbrellapartnershipREIT,UPREIT)。总之,REIT进行IPO传递了一个可以改变正在市场流通的房地产证券估值的信号,但该信号会随着IPO特
4、点的变化而变化。规模经济和效率大部分的学者都承认REIT规模经济的存在,认为REIT规模越大越有效率,因而他们主张进行大规模并购。但也有些学者对此持有异议,认为规模大的REIT固然可以产生规模经济,但规模小的REIT企业也存在规模经济,也有效率。(一)支持规模大的REIT具有规模经济的观点Bers和springer(1997)使用1992年到1994年的数据并采用回归分析方法首次检验了REIT的规模经济,他们的研究结果表明了规模经济的存在,在他们1998年的研究中进一步表明了管理费用和间接费用最有可能实现规模经济,他们还通过实证研究证明规模大的REIT可在资本市场获得更优惠的债务条
5、件。Ambrose和Pennington-cross(2000)的研究也证明了规模经济的存在。Andersonetal.(2001)使用DEA(Dataenvelopmentanalysis)法估计了1992到1996年间REIT的规模经济和效率,1.管理类型和REIT效率。REIT或者是内部管理或者是采用外部管理。现实中越来越多地使用内部管理和内部所有权控制,这有利于投资者协调管理层的利益和所有者的权益。Capozza和seguin(2000)调查研究了为什么采用外部管理的REIT不如采用内部管理的REIT表现的好,他们的研究结果表明外部管理使用了过多的财务杠杆,债务成本比较高。
6、Bers和Springer(1998b)的研究表明采用内部管理的REIT比使用外部管理的REIT规模上更有效率。2.使用财务杠杆和REIT效率。除了管理类型外,使用债务的程度也会对REIT的效率造成或好或坏(detract)的影响。一方面,债务利息的支出会减少现金流,这会迫使管理层更加节约成本;另一方面,高额的利息成本会使得REIT在成本上变得更加没效率。Bers和Springer(1998b)认为使用更少债务的REIT也会变得更没效率。Andersonetal.(2001)通过分析1992年到1996年间的数据认为债务的增加和REIT投入的利用率呈负相关。总的来说,认为规模大的R
7、EIT具有规模经济的支持者认为,REIT在成本上是有效率的并且存在规模收益递增,也就是说如果REIT扩大其投资组合并进而扩大其经营规模的话,REIT会从中获益。也有证据表明,在1995年到1997年间,REIT行业变得更加有效率。(DanielleLeasM.Springer和RandyI.Anderson,2003)(二)支持规模小的REIT具有规模经济的观点Brent.andelker(1976),Bodie(1976),Nelson(1976)以及Fama和sc
