风险分析与防范措施

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自1998年5月9日中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》以来，通过按揭购房已被广大消费者接受和认同，按揭既是开发商销售楼盘的必要手段，同时也是银行个人消费贷款的重点和信贷业务新的增长点。但是，作为一项新兴的金融业务，住房金融仍处于探索和积累经验阶段，随着按揭贷款的迅速增长，其风险也逐渐显现。一、银行按揭的风险银行按揭的风险，来自于以下几个方而：借款人未来还款意愿及还款能力（有赖于其个人资信状况评估）；按揭贷款的金额与借款人所购住房的真实市场价格的配比关系（有赖于按揭项目评估）；借款人所购住房的合法性（有赖于按揭项目评估）；开发商履行担保的意愿及担保能力；借款人所购住房的远期市场风险。1•按揭及其涉及的法律关系所谓银行按揭（也称按揭贷款，简称按揭），是…项住房贷款业务品种，购房者支付一定比例的首期购房款，其余的购房款由购房者向银行申请贷款取得，贷款银行将购房者的借款代为支付给售楼方。与此同时，借款人将自己所购住房抵押给贷款银行，开发商在一定期限内对购房者的借款承担-•定的担保责任。当借款人按期归还贷款后，贷款银行办理注销抵押登记，由购房者取得所购住房产权证；反之，贷款银行将依法处分抵押房产，并从中优先受偿，贷款银行也可以追究开发商的担保责任，以确保贷款本息的及时收回。 按揭涉及的法律关系有：购房者与售楼方的商品房买卖关系；购房者（借款人）与银行之间的借款关系；借款人（抵押人）与贷款银行（抵押权人）之间的抵押关系；开发商与贷款银行之间的担保关系。2•银行按揭的风险分析银行按揭的风险包括：个人信用体系、住房交易市场等住房金融发展的基础条件还不健全；部分商业银行还不能正确认识和把握个人住房贷款的风险；住房金融业务发展过程屮也出现了一些问题，有的银行对不具备开发资质的公司或“四证”不全的项目发放贷款；有的银行放松信贷条件擅自推出个人住房贷款业务品种（如“零首付”按揭）,有的银行内部管理薄弱，对贷款项目审查不严，甚至出现对同一项目重复贷款的现象。据了解，市场上的''零首付”住房贷款大致可分为以下几种情况：-种是购房者支付住房开发企业的全部购房价款都从银行贷款取得，个别开发企业甚至虚增房价，使得虚假房价款按规定贷款比例计算的贷款额与实际应付房价款相等，以欺诈的手段造成银行事实上发放“零首付”贷款。另一种是开发企业销售住房吋只收取购房者80%价款，这部分价款按照规定贷款比例从银行贷款取得，剩余部分价款由购房者在-定期限内■•次或分期付清，借款购房者不需要支付首期付款，也造成事实上的“零首付'贷款。此外，部分商业银行推出了新的业务品种，借款人以拥有完全产权的旧房抵押或有价证券质押从银行贷款，以该笔贷款作为购买新房的首期付款，个别银行将这种新业务也称之为“零首付”贷款。 以下风险因素需要按揭银行特别重视，通过按揭项冃评估，可以在一定程度上防范这些风险。(1)选择项冃风险。个人住房贷款所选择的房地产开发项冃木身存在严重问题，具体來说就包括如下情况：一是项目报建手续不全,如因土地出让金未交而未领《国有土地使用证》，又比如按揭楼盘的建筑面积超过《建设T程规划许可证》的核准建筑面积等等；或者，该房地产开发项目事先未作好市场分析，市场定位不明确导致该项目本身根本就没有市场前途；再有，开发商口有资金不足，或者开发商缺乏经验，没有高素质的人员组成的管理队伍等。如果银行不慎选择了这样的项目开展个人住房贷款业务，则该贷款从开始就面临成为呆坏帐的可能。(2)销售价格不实风险。个别开发商销售价格严重不实，大大高于同-供需圈类似住房的市场价格。实际工作中已经出现这样的情况：有的开发商因种种原因，将销售价格人为抬高，或者将银行提供按揭支持的售房价格抬高，有的销售价格甚至比同一供需圈的类似住房的公允市场价格高出20%〜30%。试想，如果银行办理个人住房贷款业务之初，贷款金额就高于相应的住房的公允市场价格，还奢谈什么防范信贷风险之类的话题呢？(3)开发商恶意套现风险。开发商可能因为工程建设资金的短缺而恶意套现，一是开发商组织一批假的购房者到银行办理按揭手续，或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际交付的首付款限额(比如，首付款应达房价款的30%,开发商私下答应为购房者在 一定期限内垫付10%—20%的房价款），从而达到套取银行现金的目的。而不论是开发商组织的那些不真实的购房者，还是开发商擅自降低首付款的真正购房者，归还个人住房贷款的还款能力都是有极大疑问的。（4）资本价值风险。房地产的资本价值在很人程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种情况在证券投资市场上反映得较为明显，房地产投资的收益率也经常变化，这种变化也影响着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资木价值风险，是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。影响住房的资本价值的因素主要有：①未来住宅类房地产市场的走势。据1999年6月25日《经济口报》报道,1998年当年新开工住宅项目的建筑面积3.4亿平方米,截止当年年底，空置商品房面积累计超过8000万平方米，全国房地产业呈现三大特征：大量积压和大量开工并存，商品房住宅价格持续下降，住宅建设向城市郊区推进。由于出现城市空心化的可能，加上住宅的大量积压和大量开工，势必导致住宅的资本价值风险的出现，即对某种类型住宅而言，未来的预期市场价格可能普遍低于目前的市场价格。②住宅功能陈旧。以后人们对住宅的功能要求（如户型设计、外部景观、室内设施等）总是日新月异、不断增强的，当前的住宅在功 能上以后总会逐渐陈I口过时，相应地，其资本价值也有贬值的可能。①房地产估价。如果某地区的房地产估价机构均有高估房地产价格的倾向，则房地产的融资能力、获利能力均被抬高，相应地，房地产的资木价值也就容易高估，从而推动经济泡沫的出现。住宅资本价值风险的出现，可能使按揭住房的未来市场价值极大地低于办理按揭之时的市场价格，导致借款人大面积理性违约，造成严重的金融动荡和金融危机。（5）法律风险。个人住房贷款的法律风险，包括三个层面的内容：①合规性问题。个人住房贷款的手续是否完备、合法和有效，如住房抵押登记和商品房预售的备案登记应办妥等。②按揭住房的权利吸疵。办理个人住房贷款业务，要求按揭住房不存在权利暇疵，如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或其他买受人，则银行的贷款缺乏安全、有效、足值的抵押担保品，银行的贷款风险自然就很大了。③抵押住房的处分问题。借款人不能归还银行的贷款木息，尽管抵押住房不存在权利疵暇，但如果借款人不能从抵押住房迁出或者借款人迁出后无立足之地，银行就不能顺利地处分抵押物。二、按揭评估的内容及作用2001年6月26日中国人民银行发布的《关于规范住房金融业务的通知》（以下简称《通知》）要求，商业银行发放个人住房抵押贷款，耍严格评估抵押物的实际价值。要使按揭项冃评估真正起到防范风险的作用，就要选择资质好、有经验的评估机构（人员和机构的资质、机构的独立性等）开展评估 工作。一般来说，评估机构的工作包括以下内容：明确房地产产权关系，抵押物特定化（有赖于房管局），公允可信的评估价格，提示抵押权人注意有关风险因素。1•按揭评估的内容按揭项目评估，应严格遵循国家的有关法律、法规的要求，依照国家标准《房地产估价规范》进行评估；同时，严格按照人民银行的《通知》要求，进行评估。首先，严格评估抵押物的实际价值。在进行充分的市场调查的基础上，对按揭楼盘的真实市场价格进行评估，并对按揭楼盘的市场价格走势给出专业判断。其次，对按揭楼盘的报建手续进行仔细核查，并在评估报告中如实揭示。评估人员对每一项报建手续的原件和复印件进行核对，对于核对无误的复印件给以认可；未能核对或发现差错的复印件，在报告中进行揭示。尤其要核查开发项冃所必须具备的“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》）再次，严格按照人民银行《通知》要求对拟按揭楼盘的工程形象进度和完成投资额进行审查。落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%,严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是在多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件下销售的期房。《通知》要求各商业银行严格审查住房开发贷 款发放条件。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%,借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。2.评估报告的必备内容按揭项目评估报告一般包括以下内容：委托方；评估方；评估范围和评佔对象的状况（座落、面积、形状、四至、用途、结构、权利状况、产权证编号、设备及装修、楼层朝向、成新等）；按揭楼盘的报建手续；评估目的；估价时点；估价依据；评估方法、技术路线和测算过程；估价结论；决定估价额的理由；有关说明事项；估价作业日期；有关附件（委托书、产权证明文件、委托方提供的其他资料；评估人员资格证书复印件；评估机构资格证书复印件）。评估报告重点应揭示按揭楼盘的报建手续是否齐全、合法，提示按揭银行注意有关按揭楼盘的风险因索，给出真实的市场价格及其趋势，对按揭楼盘的有关建筑面积公摊等技术经济指标、其他规划内容以及工程形象进度进行核实和披露。3•按揭评估的作用按揭项目评估的作用体现在：（1）通过评估，揭示按揭楼盘的真实市场价格，避免开发商恶意套现，确保贷款金额与抵押房地产真实市场价格之间具有合理的抵押率；（2）对按揭楼盘的未来市场价格的走势给出专业人士的判断，以便按揭银行在确定按揭成数和期限 时参考、借鉴；（3）对按揭楼盘的报建手续是否完备、合法进行揭示，提示按揭银行关注有关风险因素。总之，按揭评估有利于按揭银行规避和防范住房贷款中的风险，保障抵押房地产的合法、足值，从而维护信贷资产的安全。4•按揭评估存在的困难及解决方案按揭评估的推行会遇到-些困难，其本身也有待于逐步完善。具体來说，有以下方面需要考虑：（1）部分开发商可能有一个接受的过程。我们在受理工商银行、交通银行的按揭项目评估之初，熟悉国外有关按揭的做法、自身乂比较规范和有实力的开发商能够欣然接受，有的开发商还要求评估人员给销售部的售楼人员进行培训。但也有部分开发商开始会不理解。其原因在于：一是以前没有这样的评估（同时也不存在相应的评估费用）；二是开发商在以往按揭售楼中的误区，认为按揭贷款的成数、期限对所有购房者都是一成不变的（显然不合理），同吋按揭成数的确定依据以销售价格为准。人民银行2001年6月26口的《通知》强调对按揭住房的严格评估，就要求开发商改变习惯思维，走出按揭中的误区，同时在售楼广告中不能宣传按揭的成数和期限（只能由银行根据按揭楼盘的评估价格、借款人的资信状况等综合确定）。（2）市场价格的波动（期房、现房）导致的风险。这种风险包括：近期市场价格的较大波动，导致按揭评佔价格已不符合办理按揭吋的市场价格，从而产生的风险；另一种是远期市场风险。解决办法在于，一是按揭银行和评估人员对于市场价格的波动进行跟踪和判 断，当按揭评估价格与办理按揭时的市场价格有相当差异时，由评估机构给出新的及时的评估价格；另外，评估报告对近期和远期的市场价格走势给出专业判断，银行在此基础上确定和调整按揭成数，从而最大限度地控制和防范风险。（3）其他困难。比如，按揭评估的作业日期与评估报告交付日期紧迫的孑盾，银行信贷人员、评估人员的道德风险等等。