購物中心競爭策略分析

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1、第五章不動產開發策略分析-以購物中心為例第一節投資策略制定程序第二節購物中心產業環境分析第三節策略分析架構£品定位策略分析引言：購物中心參訪學生們參完一家購物中心後，提給該家購物中心的意見：1.裝潢感覺不錯，很炫。2.想辦法吸引人潮，例如：(1)結合旅彳丁A.海外光團(以台灣土產店為號召)；B.台灣遊覽進香(2)發行禮券(3)交通車(從各交通要點開小巴士接送顧客)(4)親子活動(如嬰兒爬行比賽)3.兒童區整體規劃完善是優點。應多開發主題區。4.主題不明確，無法辨別購物中心與百貨公司之間差異。5.商圈:所定位的區域內

2、，交通並不便利，應多提供交通工具給所定商圈內的消費者。6.交通：提供專車服務給遠一點地方的顧客前來。7.如何提高個人消費額?(1)打折⑵摸彩⑶贈品(4)免費停車，消費額愈多，可抵更多停車費(1)建議搭配高單價產品，設立精品店4.自行發行簽帳卡，建立主要客戶群，週年慶寄特價活動5.購物中心的主題主題不張顯，建議朝迪士尼發展品牌的模式學習。6.加強服務，使顧客有種賓至如歸的感受。7.宣傳加強，像是與電視益智節目，綜藝節目合作，或給戲劇來拍外景；或是與唱片公司合作，讓歌手來辦演唱會，歌友會或簽名會等。8.加強各樓層指示牌

3、。9.每樓層簡易休憩設施，例如有按摩椅或按摩師服務，以及中庭可放置咖啡桌。10.建議品牌形象，以宣傳、廣告、辦活動等15.定時舉辦小遊行，穿著歡樂奇異的服裝，定位在全家樂。【本章學習重點】藉由購物中心開發的討論，我們能了解:1.不動產開發的流程。2.不動產開發的策略分析第一節投資策略制定程序投資分析的步驟可由圖5-1來表示：我們接下來要對每一步驟做說明。投資目標圖5・1投資決策制定程序投資者投資的目標不外乎是追求高報酬及低風險，但除這兩個財務目標外，投資者也有著其他的投資目標存在。每位投資者都應基於其財務來源及可合

4、理預期的未來財務動向來訂定投資目標。在準備不動產投資計畫之前，也一樣要先確定投資的目標爲何？每一個投資計畫的投資目標，會因投資者本身的偏好，需求，及每個投資計畫的投資規模、財務狀況和稅的考量有各有不冋。但通常可歸爲以下的幾種目標：(1)投資要具有成長性(growth)(2)育电夠保彳直(protectionofpurchasingpower)⑶要能多角化(diversification)^散風險⑷能提供規律的報酬(regularreturn)⑸能賺取資本利得(capitalgain)⑹賺取退休後固定的收入(reti

5、rementincome)⑺能快速的回收投資成本(rapidrecoveryofequity)⑻賺取合理的企業利iKentrepreneurialprofit)上述列出的目標，基本上皆於財務上的目標。除此之外'我們有時也耍定有非財務方面的目標。這些目標並非互斥，或不可同時追求。但有時有些目標確實是會無法同時達成，這時候我們就要決定目標的優先順序'做爲我們投資的指導原則。投資環境因素分析投資計畫會跟整個投資的環境有著密不可分的關係，尤其是要注意投資環境的不確定性所會帶給投資計畫的風險。尤其是不動產投資更是要對下列三大

6、環境因素做詳細分析。市場環境(MarketEnvironment)了解市場上供需狀況是否會影響到未來不動產投資計畫的可行性。也要了解到市場上的競爭態勢、進入障礙等。法令限制(LegalEnvironment)分析法令方面對於不動產投資的獎勵及限制。社會政治］境(Sociopoliticalanalysis)分析社會政治是否穩定，社會發展情況是否對不動產計畫有利；又投資所在地是否能接受我們所要投資的不動產開發。政策與要求每一個不動產投資計畫都要有一個很明確的進行規範或原則，來幫助計畫的順利進行。像是要明確規範營造契約

7、的內容、營造方式；開發後是以租或賣的形式來回收；權益資金的使用百分比爲何；計畫中所使用的負債總額、負債型態；和折舊規劃等項目。但投資計畫的政策或要求並非是僵固的，並需要做適時的調整。有時在做計畫評估時要利用敏感性分析，看看這些政策是否有窒礙難行之處。現金流量的預測計畫評估的第四個動作是做不動產投資計畫未來現金流量的預測。對於不動產投資計畫而言，有兩項很重要的現金流量的來源，一是出租不動產的收入，另一個是處分不動產的收入。由營運而來的淨現金流量可以由損益表上的淨利加回折舊費用來計算得知。財務理論中特別強調，所耍納入討

8、論的現金流量，是耍與計畫攸關的才納入考量。估計現金流量是計畫評估中非常重要的工作。對重要的變數I，一定要有準確的估計，否則將造成決策上的錯誤。決定評估準則投資一個計畫時，通常我們都會問”到底我們該花多少錢?"或是我們所花的錢，預估多久能回收呢？風險有多大呢?因此我們需要一些明確的準則來幫助我們做決定，而主要又可以分爲財務性和非財務性的準則。依據不同投資計畫的