物业管理--陈之平谈物业管理

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1、参与市场竞争促进企业发展—深圳市万科物业管理有限公司返冋前页返冋主页尊敬的各位领导、各位代表：您们好！深圳市万科物业管理有限公司成立于1992年初，是万科企业股份有限公司全资附属机构，H前，公司员工有60()余人，固定资产200()多万元。经过近1()年的探索与实践，公司已发展成为在国内有一定知名度和具有良好品牌的物业管理企业。692年以来公司所管辖的“夭景花园”、“荔景大厦”、“力景花园”、“鹿丹村”、“桃源村一期”等1()个物业先厉荣获建设部授沖的“全国城市物业管理优秀示范小区”和“全国城市物业管理优秀示范

2、大厦”的荣誉称号。近年來公司业务已拓展至政府开发的人型住宅区，在全国首次及第二次物业管理公廿招标中先后获得鹿丹村、桃源村的物业管理权。儿年來，公司在物业管理领域做了一些有益的探索，并得到了社会和广大业主的认同。1991年，我们在天景花园推行物业管理“共管式模式”，成立全国第一个业主管理委员会，为94年深圳市人大《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的立法提供了科学、可行的决策依据；1994年，荔景大厦于国内物业管理行业率先推行''酒店式”服务模式，提岀"寓管理于服务之中”；1998年，深圳万科城市花园成为全国第一家

3、实行“无人化管理”模式的小区；1999年，我们乂在所辖的所有小区中推行季度“管理报告制度”。进一•步增强管理服务的透明度，赢得了业主的信赖。经过近10年的发展，目前公司在深圳市管理而积已达150力-平方米，在上海、北京、天津、沈阳等地的物业管理项H总而积也达13()多万平方米。公司在激烈的市场竞争中取得了一席之位，今天，借此机会，向各位领导，专家、同行汇报一下我们是如何参与市场竞争的，敬请各位领导、专家、同行多提宝贵意见。一、物业管理企业只有认识市场，才有生存希望物业管理企业要参与市场竞争，并在市场竞争中収胜，

4、肖-先要认识市场，只有认识市场，明确自己的市场定位，确能忖标，企业才有在市场中牛•存下去的希望，这是参与市场竞争的基础。我们主要是从下而儿方而来认识市场的：1、把握发展趋势白从80年代物业管理廿始在中国兴起，行业发展非常迅速，物业管理企业的数量和素质都有了长足的发展。万科物业管理公司从九十年代初进入物业管理市场，一•开始就认识到物业管理作为一个朝阳产业，既有美好的市场前景，乂冇广阔的市场空间，同时，随着越来越多物业管理企业的介入，行业的竞争必然会越來越激烈。企业刚介入这一市场，可能不存在生存的问题，但要保持企业

5、长久的牛存，获得对持续的发展，就必须认淸市场，明确nc的市场定位，根据市场细分，确定门己的市场目标，并着力经营未来。2、明确市场定位万科对物业管理的定位，源于万科集团前身做贸易时受SONY公司伟后服务的启发。当时万科与索尼公司接触时，索尼公司已在中国包括广州建立了7个售后维修站。为了促销，万科提出在深圳再建一个维修站，费用由万科承执。索尼公司回复：“再建一个没问题，但如果要打索尼的牌子，维修站里必须有两名在索尼经过一年培训的工程师。万科可以有两种选择：第一，选派两名工程师到索尼培训一年；第二，索尼过去曾在中国举

6、办过7期培训班，可以把参加培训的人员名单给你们，你们从屮挑逸”。而当时，索尼电器在中国绝对是处于卖方W场。这给万科很大的启发，索尼产品Z所以畅销全球，除了可以信赖的质量之外，还与完善的住后服务是分不开的。电器产品的寿命不过十來年，而一套房子的寿命至少是几十年，莫售后服务比电器口然更为重要。所以，万科88年开始介入房地产行业，就将物业管理作为房地产开发的一项借后服务保障措施，并提出在管理服务上一定耍超前地要求，将物业管理作为房地产开发中的一个重耍环节和品牌支掠。3、确立精品意识1988年，万科集I才I作为非房地产

7、开发企业，选择参加土地拍卖，采用窩价竞地的办法，突破经营范围的限制，进入房地产市场。万科以人民币200()万元的地价夺得“威登别墅”地块的建设开发权，单位地价之高引起深、港房地产界的极人震动。由于高地价带來高建设成本，万科地产只有坚持''高来高走”的原则，即只有建高档的房，才能售高价，才能有经营利润回报，才能使新拓展的房地产业继续下去，这就要求将小区塑造成粹品。而塑造精品除了小区粹心的规划、设计、沌工外，最主要的还有塑造管理服务精品，所以，我们提出将物业管理服务超越单纯的对物业维修、维护、打理，更强调为小区住户

8、营造一种高品质的牛活氛围，引导一•种全新的牛活方式，以人为本，以客为尊，着重H然沟通。我们从开始就制定了严格的标准，强调低容积率，增加绿化而积，体贴周到的家政服务，高品位的社区文化活动，泳池的水达到饮用标准，甚至住户对将房门钥匙留在管理处……。万科物业管理的精品概念，可以浓缩成一个公式：“高品质服务二认真务实+创新意识+超越顾客需求”。万科物业管理模式从深圳到上海、北京等地无不体现这一