我国住房政策变化对房地产市场的影响与出路

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1、住房政策变化对房地产企业冇重大影响2001年以来，我国对房地产行业的调控力度不断加强，但房价却越来越高。2011年，我国出台了限购、限贷政策，这对房地产行业影响很大。2011年下半年，限购、限贷、限价的产业调控政策及信贷紧缩的货币政策对房地产市场的冲击作用开始显现。房地产开发投资额同比增速逐月大幅下降，新开工面积增速也呈逐步下降趋势。受政策调控影响，全国商品房销售面积和销售额的同比增长速度也呈卞降趋势。这些因素直接影响了行业景气指数。截至2011年12月底，行业景气指数已跌落至98.89o限购限贷政策对于开发企业的影响也很大。首先是融资渠道多元化，信托融资、房地产基金、外商投资

2、等融资方式大规模扩张；第二，推动企业积极开始业务多元化，比如万科在2011年11月底发布了“亿基金度假计划”，以海南三亚的万科森林度假公园进军度假地产；第三，一部分企业退出房地产领域，房地产行业并购潮迭起，比如融创置地以14.5亿元人民币的价格收购首钢融创50%的股权；第四，开发企业开始由国内走向国外，开启了国际化战略。2014年2月，万科与美国地产商RFR、Hines携手开发美国曼哈顿610项目。我们再从企业的资产负债率、营运能力、盈利能力和成长能力这四个方面看一下限购限贷政策对企业的影响。资产负债率指标反映企业负债总额和资产总额的比例关系，是评价企业负债水平的综合指标。20

3、11年实施限购限贷政策以后，企业资产负债率明显上升，资产负债率在50%-70%之间的企业数由2010年的52家增加到60家，负债率在70%-100%之间的企业数由42家增加到45家，到2012年已多达53家，并且负债率均值也在逐年上升，由2010年的77.03%增至2012年的78.27%营运能力主要通过存贷周转率指标来衡量。存贷周转率越大，说明企业存贷周转速度越快，企业的运营效率越高，变现能力越强。通过数据统计，2011年企业的存贷周转率较2010年显著下降，周转率在0.5（次）以下的企业数市91家增加到108家,并且平均值由0.25（次）降为0.22（次），周转率在1（次）

4、以上的企业数逐年递减,由2010年的16家减少到2012年的11家。企业的盈利能力分析主要通过总资产利润率（ROA）指标来衡量。总资产利润率是反映企业资产综合利用效果和盈利能力的重要指标。从数据来看，以往，房地产开发企业总资产利润率大多集中在0%-10%的区间内，2010至2012年，这一区间的利润率平均值由5.65%降为4.60%,下降幅度十分明显；到2012年，高于30%总资产利润率的企业数己降为0。企业成长能力分析主要通过营业收入增长率。2011年限购限贷政策实施后，增长率较2010年明显下降，增长率在100%以上的企业数由25家下降到9家；增长率在50%-100%之I'

5、可的由20家下降到13家。与此同时，负增长率的企业数明显增加，增长率在・50%以内的企业数由26家增加到40家，・100%到・50%之间的企业数由11家增加到13家。此外，营业收入增长率的平均值也普遍呈现下降趋势。从以上四个方面的分析我们可以看到住房政策变化，特别是重要的住房制度变革对整体宏观经济、房地产业、房地产企业行为变化以及房地产开发企业绩效等都会产生深远的影响。中国房地产业现状最近几年以来，房地产企业销售形势不容乐观。2014年，全国商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降7.6%,商品房销售额7.6万亿，同比下降6.3%0商品住宅市场的恶化稈度大于非住宅市场，2014

6、年商品住宅销售面积10.5亿平方米，同比下降9.1%,商品住宅销售金额6.2万亿，同比下降7.8%。房地产市场分化非常明显。尽管一线城市的房价有明显起色，但其他城市的房价走势仍然低迷。杭州今年9月的房价仍仅有2012年3月的水平，三年里停滞不前，而温州的房价更是2011年起就跌个不停，如今己经跌去近三成。全国房地产高库存压力仍在。2015年8月末,全国商品房待售面积6.63亿平方米，同比增长1&01%。同期商品住宅待售面积4.29亿平方米，同比增长15.7%。当然库存方面也有分化，一线城市的库存量并不大，这些城市的主要压力來自房价上涨；二三四线城市的去库存压力很大。中国房地产趋

7、势分析从长期看，中国的潜在供给特别巨大，将来全国去库存的压力会更大。2014年,全国房地产开发企业房屋施工面积72.6亿平方米（其中住宅施工面积51.5亿平方米），房屋竣工面积10.7亿平方米（其中住宅竣工面积8」亿平方米）。这意味着，全国目前潜在的房屋供给，即在建施工和待售的商品房面积合计有7&8亿平方米，其中商品住宅55.6亿平方米。这相当于每个现有城镇人口未来几年内需要消化10.5平方米的商品房和7.4平方米商品住宅增量。即使全国房地产企业从现在起一平方米商品住宅不再新开工兴建，同时房