市场化对我国住房政策制定的影响

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1、第#*卷第0期深圳大学学报!人文社会科学版’123,#*42,0)%%)年5月62789:32;<=>9?=>9@9AB>8CADE!F7G:9ADA>CH<2IA:39I>C’673,)%%)市场化对我国住房政策制定的影响宋博通!深圳大学建筑与土木工程学院，广东深圳"#$%&%’摘要：随着我国住房市场化进程的深入，住房一、二级市场联动和需求多元化对住房政策的影响日益突出。本文概要介绍市场化下发达国家对住房政策研究的主要方法———“过滤模型”；应用“过滤模型”研究我国住房市场，并在此基础上

2、对政府的城市住房政策提出建议。关键词：住房模型；住房过滤；住房政策；市场中图分类号：()*+,+文献标识码：-文章编号：#%%%.)&%/（)%%)）%0.%%0).%"政府制定住房政策的目的是为了满足社会上广大中低收入阶层的住房福利，使全社会的人都能够“居者有其屋”；同时，政策的实行还应最大限度地保证住房市场的运行效率，即要在保障市场效率的前提下兼顾公平。近年来，我国住房市场化进程发展得较快。随着居民总体收入水平的提高和贫富差距的拉大，不同收入阶层对住房的需求已呈多元化，消费者不仅对住房的价格和

3、面积，而且对住房的区位、质量、户型及周围环境等都提出了不同的需求，即不同收入阶层与不同档次的住房之间存在着一种内在的“匹配”关系。同时，随着我国住房二级市场开放力度的加大，住房一、二级市场联动现象越来越明显，较高收入阶层往往通过“以旧换新”住上更好的住房，而一部分较低收入阶层则根据自身购买能力和消费偏好，通过购买较高收入阶层腾退出来的旧房获得较好的居住条件。这些现象都是住房市场化的集中体现。我国住房政策研究起步较晚，但近年来已有一些学者建立模型用于分析住房市场的供求关系，包括一些数量经济模型、房价

4、收入比模型、系统动力学模型等。然而，真正能够考虑住房市场化条件下一、二级市场联动以及供求结构“匹配”关系的住房模型在我国还比较少见，这不可避免地影响我国住房政策制定的科学性。因此，如何建立合适的市场化模型，制定效率和公平并重的住房政策就成为摆在政府面前亟待解决的问题。一、住房过滤模型由于西方发达国家住房市场发展较早，因此其在市场化对住房政策的相关研究方面做了大收稿日期：)%%).%+.%0作者简介：宋博通!#*&$—’，男，吉林长春人，深圳大学讲师，博士后，从事城市规划与房地产研究。第!期宋博通：

5、市场化对我国住房政策制定的影响·!"·量的工作。其中应用较为广泛、比较成熟的一种研究方法是“过滤模型”，它的特点是可综合考虑一、二级住房市场联动以及供求结构性“匹配”关系，#$世纪%$年代中期开始至今已广泛应用于住房政策分析。发达国家“过滤模型”的研究为我国今后住房政策的模型研究提供了借鉴。“住房过滤”是住房市场化普遍存在的一种现象，#$世纪#$年代初期由美国经济学家伯吉斯&’()(*+,-.//0发现123。当时，美国正处于城市化进程中，城市居民迅速增加。伯吉斯在研究美国芝加哥城市发展的过程中发

6、现一种现象：越是收入高的家庭，居住的区位距离最老的市中心越远。也就是说，新建的高等级住房不建在市中心，而是建到郊外，甚至远郊；而那些低收入的居民，反而越来越集中居住到本来由高收入居民居住的市中心老房子中。伯吉斯就把这一现象称为“住房过滤”。现在我们看得十分清楚，这种“住房过滤”现象实质就是由住房市场化下房客追求住房效用的最大化，是由开发商追求利润的最大化的内在机理所决定的。伯吉斯以后，美国和西欧一些国家的许多经济学家对“住房过滤”进行研究。不过，由于各人所依据的条件不同，对“过滤”现象的理解也不尽

7、相同。大约经过了半个世纪，即#$世纪4$年代，美国经济学家劳瑞（5678,）根据二战以后西方发达国家住房市场迅猛发展的需要，在已有的研究成果基础上对“住房过滤”现象作了普遍承认的概念解释1#3，即在住房市场中，最初为较高收入房客建造的住房，随着时间的推移，质量会发生老化，新建住房供应增加导致房价降低。这时，较高收入房客为了追求更好的住房会放弃现有住房，较低收入房客继续使用该住房的过程。这种解释充分反映了住房生命周期的全过程。因而，我们可以从微观的角度对住房市场的结构性问题进行定性定量分析，并应用到

8、政府住房政策的研究上。此种方法具有一定的优势：既可以考虑新建住房市场与存量住房市场间供求和价格上的联动效应，又可以从不同收入阶层和不同住房等级之间的结构性匹配关系入手，研究各收入阶层特别是弱势人群的住房福利情况。因此，#$世纪%$年代中期以后，西方发达国家的经济学家先后建立了比较规范的“住房过滤模型”，运用于政府住房政策的研究与制定：将“过滤”模型化，如具有开创性工作的斯威尼（97..:.,）模型；#$世纪%$年代，对美国低收入阶层住房政策比较分析的奥斯（;<=/）模型；#$世纪>