住房公积金政策对我国房地产市场的影响机制分析

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1、住房公积金政策对我国房地产市场的影响机制分析　　　中图分类号：F830文献标识码：A文章编号：1674-2265（2014）09-0049-06　　近年来，我国房价持续走高，房屋租金不断上涨，过多的社会资源投向房地产业导致我国金融机构潜在的风险越来越大。在以“房”为本的社会风气下，调控房地产市场成为稳定民生的重要一环，是政府的重大课题。人民银行在2013年7月20日取消金融机构除商业性个人住房贷款以外的贷款利率管制，仍然保留了住房公积金贷款利率作为政策工具的手段。住房公积金贷款利率比其他贷款利率低，是大部分房贷者的优选。借助住房

2、公积金贷款利率，进行房价调控，无疑成为政府调控房市的有效手段之一。　　住房公积金政策产生于住房制度改革的背景下，至今在我国已有20多年的历史，1991年建立于上海，在借鉴新加坡的经验基础上，支持缴存职工的住房消费和缴存单位的住房建设。随后，北京、天津等城市相继效仿。1994年国务院明确提出建立“住房公积金”制度。而后，随着我国住房商品化进程的加快，在推动住房分配货币化、引导城镇居民消费等方面发挥了关键作用。截至2014年3月，全国实际缴存住房公积金职工达亿人，缴存总额万亿、缴存余额万亿元；累计有亿职工提取住房公积金万亿元，累计向

3、1999万户家庭发放个人住房贷款总额万亿元，贷款余额万亿元。2011年，中国人民银行将个人住房公积金存款利率上调个百分点，由%上调至%，旨在抑制房价、房租过快上涨。但与此同时，住房公积金制度也逐渐暴露出功能弱化、公平失衡、风险加剧等多方面的问题。在社会的批评质疑下，住房公积金贷款政策是否能有效地抑制房价的快速上涨，是本文研究的意义和目的所在。　　一、文献综述　　目前，国内外学者对房地产价格影响因素研究的方法多样、角度不一，但大部分都是以政府宏观政策变动为切入点选取变量，通过建立VAR模型或SVAR模型来进行探讨。例如，戴国强和张

4、建华（2009）利用SVAR模型，对我国房地产价格的货币政策传导机制进行探讨，分析得出利率正向冲击会对房地产投资和房地产价格产生比较显著的负向扰动作用。朱廖多里（Giuliodori，2005）运用VAR模型检验了货币政策冲击对9个欧洲国家房价的影响。结果发现，在不同住房与抵押市场制度的国家中，其房价对于市场利率变动的敏感性具有明显的异质性。高波、王先柱（2009）通过构建VAR模型分析了我国房地产市场货币政策传导机制的有效性，发现提高房地产贷款利率会抑制房地产开发企业从银行的融资能力。还有一些学者引入了新的方法，董藩、厉召龙（

5、2011）建立Almon滞后模型的研究表明，利率与房价负相关，利率对房价的影响存在8个滞后期。沈悦、李善燊和周奎省（2011）运用FAVAR模型分析利率的有效性表明，利率对房价的影响较为明显，利率和房价呈反向关系。施有文、王月甫、林晓虹（2012）使用GMM估计方法，结果表明短期内实际利率的变动与房价存在反向关系。　　同时，国内外学者还对利率政策与房地产价格的关系进行了研究，主要归纳为两类：第一类观点认为，利率的变动会对房地产市场产生明显影响。例如，张涛、龚六堂、卜永祥（2006）的研究表明，我国房地产价格水平与银行房地产贷款存

6、在较强的正相关关系，住房按揭贷款利率的提高可以有效抑制房地产价格的上涨。郭科（2007）的研究结果显示，利率与房价呈现负相关关系。库珀（Cooper，2004）对英国房地产市场的研究发现，英国抵押贷款利率与长期利率相关，使得房地产价格波动幅度减弱。第二类观点则认为，利率与房地产价格两者之间的关系并不显著。例如，宁玉娟（2005）的研究结果表明，利率调整对房地产市场的影响存在较长的时滞，房地产市场对利率变动的敏感性不高。黄飞雪、王云（2010）的研究发现，利率机制对房价的影响较小。尤德和温克勒（Jud和Winkler，2002）的

7、研究表明，利率政策对房价的影响不确定。丹尼斯、阿兰和弗朗西斯科（Deniz、Alain和Francisco，2011）的研究发现，短期利率的变动并没有导致房价出现明星的变化。　　总体而言，国内外学者的研究成果为利率政策和房地产价格关系的研究提供了有益借鉴。但是，大多数文献只是笼统的研究利率政策变动对房地产市场的冲击，并没有细分到住房公积金贷款政策的影响。同时，即使是关于住房公积金贷款政策影响的研究，通常也只是对房价的波动进行理论探讨。基于此，本文尝试在现有基础上重点就住房公积金贷款政策对我国房地产市场的影响进行实证分析。　　二、

8、计量方法与数据　　（一）计量模型　　本文通过构建结构向量自回归模型（SVAR）来研究住房公积金贷款利率对房价、房租的影响，以及这三个变量之间的结构性关系。在VAR模型中，经济变量之间的结构性关系都隐藏在误差项的相关结构中，是无法解释且难以界定的。而SVAR模型能