住房信贷政策对房地产市场发展影响的分析【开题报告】

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1、开题报告住房信贷政策对房地产市场发展影响的分析一、立论依据1.研究意义、预期目标我国住房信贷政策是伴随经济体制改革和经济快速发展而制定的,曾为我国经济发展尤其是对加快住房制度改革等起到了促进作用,但是,在新的经济条件下，开始逐渐凸显出一些矛盾和问题。尤其是近年来房地产投资过热、住房价格迅猛攀升与房地产泡沫化等现象更显现出我国住房消费信贷政策的不完善。中央有关部门也出台了一系列住房信贷政策对住房市场进行调控:上调房贷利率、提高购房首付款比例等,并且连续上调银行存款准备金率,收缩银行信贷规模,控制投资增速。从

2、实际市场反应以及运行效果来看,调控的效果离预期目标尚有差距。从2007年7月至2008年12月，全国住房均价从5751元逐步攀升至7664元，在30个月内上涨了20%即913元。可见在加息的同时，房价并没有出现下跌，而是保持了继续上涨的趋势。宁波地处沪、宁、杭的长江三角洲城市带区域内，是我国沿海较早的14个开放城市和计划单列城市之一，宁波的经济在全国排名靠前，但宁波房地产市场发展中存在很多问题。本文主要是将结合国外成功的经验，通过宁波房地产市场的现状把握宁波整体房地产发展水平，并通过时间序列，结构分析等方

3、法分析不同时期住房信贷政策的作用和影响，并针对出现的问题提出相关的对策，以促进宁波房地产市场的健康发展。2.国内外研究现状对于我国实施住房信贷政策的意义，聂倩倩(2009)认为政府对房地产实施宏观调控是通过一系列的政策手段实现的，我国政府对房地产业实施宏观调控政策的主要经验有：20世纪80年代进行了初步的实践，这时候主要是推动产业和市场的起步和形成，尚处于最初级的阶段，宏观调控多采用行政政策方式；20世纪90年代，中国城市房地产发展出现了第一轮高潮，21世纪初，房地产市场出现了第二轮高潮，到目前为止，本轮

4、宏观调控仍在进行中。房地产宏观调控有了三轮主要的政策实践，政府积累了有关宏观调控政策的经验。但到目前为止我国房地产宏观调控政策在理论上没有形成深入完善的体系，在实践中仍处于探索阶段。付金兰（2006）从住房信贷政策与房地产开发商、商业银行和消费者的互动关系等多角度阐述了住房信贷政策的运用原理，研究了住房信贷政策对我国房地产的发展的作用。对我国住房信贷存在的问题对策研究，肖元真、江德钧等（20104）介绍了日本、美国、俄罗斯和新加坡等国的房地产发展和政府对房价上涨采取的相关调控政策，为我国房地产调控提供了一

5、些参考和借鉴。徐滇庆(2009)认为，中国的房地产市场正处在一个非常特殊的阶段，由于供不应求的局面同时加上资金流动性过剩，以及全球性的资产重新定价，造成中国的房地产市场价格保持快速上涨的势头。对此他主张推进住房改革、压制房地产市场的过度投机行为，加强金融监管，割断房地产泡沫对银行系统的影响管道，调整房地产开发商的垄断局面，维护市场有效竞争良性发展的态势，规范土地市场的交易，并且保障中低收入家庭的住房权益，防范地产泡沫的产生，并且做好地产崩盘引发金融动荡的防范措施。吴莉云（2008）表明积极开展个人住房信贷

6、对促进消费、扩大内需、改善和优化商业银行资产结构，支持国民经济的持续健康发展有很大的意义。但同时指出我国住房消费信贷总体规模偏小，发展不完善，通过分析我国商业银行信贷业务存在的问题，提出完善住房消费法律法规、加强商业银行住房抵押贷款风险控制、创新住房消费信贷品种等解决方案。崔光灿(2008)认为我国房地产市场总体来看存在不平衡，因此房地产宏观调控既要重视全局，也要注意地区差异。从调控政策来看，主要是信贷和土地政策，有些地区中低价房政策和动拆迁政策也受到重视。提出宏观调控政策的稳定性和连续性是房地产稳定发展

7、的基础，政策上的波动会导致房地产市场的波动。对于我国住房信贷政策的效用研究，聂学峰（2009）、姜茜（2009）、刘传哲等（2009）认为中央政府实行正确住房信贷政策对调控住房价格有非常深远的积极作用；陶冬（2007）和一些学者认为，住房信贷政策对政府在房地产价格宏观调控中的作用非常明显。以彭化非为首的央行课题组(2008)利用State软件对广东省佛山市1998－2007年的宏微观经济数据进行了分析研究，对房地产金融调控政策进行了评价，提出需求调控与供给调控相结合的房地产金融政策调控模式。望晓东(200

8、8)通过统计资料分析，从房价是否相对稳定、供求总量是否相对平衡、供给结构是否合理、住房的社会公平和保障程度如何等4个方面对房地产宏观调控政策有效行进行评价，得出近几年出台的调控政策绩效不佳的结论。国外关于个人住房消费信贷方面的研究主要偏重两个方向：一是关于开展住房消费信贷的宏观经济动机，着重于住房消费信贷对宏观经济的作用机制研究；二是开展住房消费信贷的微观主体动机，着重于住房消费信贷需求因素及消费信贷供给因素方面的研究。此外，