保障性住房的发展状况及对房地产市场的影响分析

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1、保障性住房的发展状况及对房地产市场的影响分析马国强田文杰【摘要】保障性住房的规划设计与建设管理是一国家政治、经济、历史的反映。十几年来，保障性住房为解决中低收入家庭的居住问题发挥了巨大的作用，然而我国保障性住房建设过程中也存在很多问题。本文针对保障性住房发展过程中存在的问题，提出了推动保障性住房建设顺利进行的政策措施，并分析了保障性住房对房地产市场的影响和作用。【关键词】保障性住房；政策；房地产市场【基金项目】海南省教育厅社科基金资助项目（HJSK2010-6）【中图分类号】F124【文献标识码】A【文章编号】1004-700X（2012）01-0064-05保障性住房是指

2、政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房，也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程。改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。一、我国保障性住房制度的沿革随着住房体制改革的深化，保障性住房体制大体经历了四个发展阶段，分别起到了不同的历史作用。（一）探索阶段（1994-1997）为响应党的十四届三中全会精神，1994年7月，国务院出台了《国务院关

3、于深化城镇住房制度改革的决定》,要求“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”,提出将把城镇住房体制改革作为国民经济体制改革的重要组成部分之一，以实现住房的商品化、社会化。至此，我国的保障性住房建设拉开了帷幕。1995年2月，由“国务院住房制度改革领导小组”制定的《国家安居工程实施方案》开始执行，《方案》对实施国家安居工程，提出了合理的构想，同时提出对安居工程住房“直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等64THENEWORIENT2012.1经济新探NEWPROBEINTO

4、ECONOMICS条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭”。（二）初步实施阶段（1998-2002）1998年，面对亚洲金融风暴的严峻考验，中央政府作出了扩大内需的战略部署。在此背景下，当年7月公布实施的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》宣告了住房体制市场化改革的开始，逐步改变了国家以及单位统包投资建设住房的状况。该“通知”首次提到要建立多层次的住房保障体系，针对不同的家庭收入供给不同的保障住房。最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房；中等收入家庭租赁或者购买经济适用住房；其他收入高的家庭自己购买或租赁市场上的商品住房。已

5、购公有住房和经济适用房上市实行准入制度。据此，1999年，财政部、国土资源部、建设部发布《已购公有住房和经济适用住房上市出售地出让金和收益分配管理的若干规定》，《规定》中明确了职工购买的经济适用住房产权的归属问题，即产权归个人所有，从而在解决住房的同时也保障了个人产权问题。但住房上市交易时，购房者需按规定缴纳一定的土地出让金或者相当于土地出让金的价款。1999年4月通过的《城市廉租房管理办法》，明确提出：“政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房”。（三）推广完善阶段（2003-2007）随着住房体制改革的深化和房

6、地产市场的逐步发育，市场供给逐步成为多数家庭解决住房问题的主要渠道。2003年8月《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，而“住房供应主体”被商品房所替代。这个改变被认为是中国住房制度迈入市场化阶段的标志。2003年11月由建设部等部局发布的《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》，以法规的形式将城镇最低收入家庭住房问题的解决情况规定到各级政府的责任义务当中去，并规定了廉租房制度的一些具体内容，使我国的新型社会保障制度更加完善。2005年4月发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》再次强调：强化规划调控的

7、同时要积极改善住房供应结构；加大经济适用住房的建设力度，在制定价格上要严格实行当地政府的指导价；完善廉租住房制度的同时要尽量扩大廉租住房制度的覆盖面，使得更多保障人群享受到保障制度；鼓励发展住房出租业的同时要对其制度进行完善规划，以期多渠道的为住房保障市场增加供给，提高住房保障的能力。2006年5月23日发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中，更加明确要求各级政府确保在2006年年底前建立各自的廉租住房制度，制度中要确定廉租住房的建设规模，廉租住房资金的筹措渠道，特别提出了各级政府要将土地出让金的固