包管性住房政策对房地产市场及其价格的影响剖析

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1、PRICETHEORY&PRACTICE・本刊专论陈酉宜保障性住房政策对房地产市场及其价格的影响分析内容提要：近儿年，政府为解决低收入人群的住房问题，出台了保障性住房政策。保障性住房的大虽入市势必会改变房地产业现冇供求格局，对房地产价格产生重大影响。木文重点研究保障性住房政策对房地产价格的貝体影响，并对房地产金业的发展策略提出建议。关健词：房地产价格保障性住房政策彩响分析近儿年来，国家为了平抑房价，减轻群众购房负担，出台了一系列保障性住房政策。在国家新近公布的四万亿投资计划中，明确提出要加快建设保障性安居工程。保障性住房政策的出台以及曲此带来的保障性住房大量入市，势必对房地产业发展产生深远

2、的彩响。一、保障性住房政策内容及实施现状保障性住房，是指政府为•『低收入住房困难家庭所捉供的限定标准、限定价榕或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。从2007年开始，各级政府把工作重心向保障性住房转移，廉租住房、经济适用房和两限房建设进展较快。2007年8刀，国务院颁布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》；2007年11月26U,建设部、发改委、国土资源部等九部委联合制定的《廉租住房保障办法》；2007年11月30日，建设部、国家发改委、财政部、国土资源部等七部门联合发布了新的《经济适川住房管理办法》；2008年的《政府工作报告》也明确提出要抓紧建立住房保障体

3、系，解决城市低收入群体住房难，建设廉租住房和经济适用住房；帮助中等收入家庭解决住房难问题。根据建设部等部门提出的初步方案，在2009-2011年三年期间，政府扩人保障性住房投资建设主要包括四项内容：一是新建或购置廉租住房约290万套，投资2165亿元;二是加快222万户国有林区、煤炭、垦区等棚户区和危III房改造，投资1025亿元；三是新建经济适用住房400万套，投资6000亿元；四是建设公共租赁住房300万套，投资3000亿元。以上四项总投资12190亿元，年均投资4063亿元。其中前两项已列入国家“扩大内需十项措施”中。为确保保障性住房政策的实沌，国家也相继出台一•系列支持保障性住房的

4、政策法规。其中，财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》中指出，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房所得减征10%的个人所得税。各地住房保障工作也取得一定进展。例如，《上海市2009年住房建设计划》中，规定经济适用住房和廉租住房分布，优先在交通便利、基础设施和公共配套设施完善的区域安排供地；《广州市住房建设规划》中，提出2009年将计划供应保障型住房用地0.8-1.01平方公里，规划建筑面积158-200万平方米；珠海市政府出台0008-2010年珠海市解决城市低收入家庭住

5、房困难总体规划方案》，决定在未來3年，推岀1899套廉和•住房，新建5072套经济适川住房；2008年2刀，北京市建设委员会正式公布《限价商甜住房管理办法（试行）》。所有这些政策划规,都将冇利地推动我国保障性住房体系的建设。二、保障性住房政策对房地产市场格局的影响从目前来看，保障性住房政策对房地产格局的影响主要表现在以下方面：（一）保障性住房大量入市影响房地产供求关系受国际金融危机、国内经济增速滑坡和房地产业白身发展周期性因素影响，我国房地产市场销售量持续下降，供过于求的才盾比较突出，房价回落的压力相当大，市场走势处于复杂敏感期。按照建设部的投资计划，经济适用房加国冇农、林、矿区棚户改造总

6、量将超过600万套，平均每年供应量逾190万套。据了解，2007-2009年全国住房销售大致维持在550万套左右的规模。业内人士预计，如果未來3年住房成交量稳定，那么经济适川房将再分流商品房市场超过30%的份额。经济适川住房，主耍向有一定支付能力的低收入家庭岀售，依靠住房消费信贷支持，政府的建设投资可以回收和循环使用。经济适用房拥有独立产权，可以直接出租或按规定条件出伟，其购买者也是普通商品房需求群体的一部分，肓接影响到商品房市场的供求关系。特别是在一些发达城市，经济适用房与中小户型、中低价位普通商品房的供给对彖基本上是一致的。因此，政府大规模投资建设经济适用房，可使普通商品房市场的需求相

7、对减少，等同于增加了市场供给。廉和•住房，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投资为主，中央财政给予补助，儿乎完全是政府无偿投入（廉租房租金往往还不够支付房屋维修费用）。现在各地实物配租的廉租房来源，主要是在经济适用房建设中配建，或直接从商品房市场购买（以发达城市为多）。政府人规模新建廉和•住房，也会一定程度减少商品房市场的需求。公共租赁住房，主要按政府规定的租金标准向符合条件的城镇屮低收入家庭、新就业职工和流动