汇通业态分析R

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1、汇通相关业态和竞争分析汇通项目的原始设计是公寓（住宅）、三星级洒店和写字楼的混合体，考虑到其内在结构及周边的交通环线、地块区域和相邻物业坏境，我们确认本项H的增值契合点为公寓式酒店（Suites&Apartments）:公寓式酒店——客房均以公寓为单位（比酒店的标准间人，i般一室一厅以上）的酒店,配有必耍的健身娱乐、餐饮设施等，公寓内有厨房且配备齐全的tl常居家家用电器，使酒店冇家的感觉。又称（酒店式）服务公寓和行政公寓。鉴于人陆地产开发的各类策划（概念）称谓，谨澄清（木文界定）如下：酒店公寓—酒店内附设的公寓，配冇一定的家用电器，针对长期

2、住客而设计较大的生活起居空间。公寓式酒店就是在此基础上的进一步深化提高的产物。洒店式公寓——按洒店的（一•般）标准设计并采取酒店标准进行物业管理的公寓，最近儿年在很大程度上是房地产概念；其结果分别为，购买者自用、购买者分散出租或山业主统一作为租赁经营。统一租赁经营的情形广义上属公寓式酒店，但往往住宅气氛很浓，而酒店色彩较淡。产权式公寓酒店——产权式公寓酒店（和产权式酒店）实际上只是一个房地产品种（旅游商业房产）概念。其模式是：开发商把该房产的每一间公寓房销售给中小投资者（将每个单元出售给个体购房者），购房者（拥有产权）口住或对外岀租。若（由

3、房地产开发商牵头）由酒店管理公司与每一位公寓房所冇权者签订一定年限的管理合同而统一对外经营则可视为公寓式酒店。当人陆酒店业高歌经济型酒店之时，全部以公寓为单位的公寓式酒店已悄然走近舞台的显眼的位置，用白描的手法解说着“经济”在酒店业的又一层含义。对人陆酒店业和房地产业，它并不算一个绝对的新品种，与九十年代小期的酒店式公寓在产品设计、服务模式和功能配套等方面都极其相似，二者只有从经营角度上分析才能区別。传统上，酒店式公寓只面向长期租赁客户，而冃前公寓式酒店主要是针对较长期旅游（中短期居留）者市场（当然不排斥长期租户）。过去，酒店式公寓更多地只

4、租不售，就其运作方式而言与我们所界定的公寓式酒丿占没有人多的不同，除租期外的区别恐怕在于提供酒丿占服务的专业水准和整体设计的观念上。近几年，随着长期租赁客户的租金不断下降，一些酒店式公寓开始提出了以按天到按月为短期租赁的洒店经营模式。酒店式公寓这种经营方式的演变和产权式公寓洒店实际上进入了公寓式酒店的范畴，汇通的公寓式酒店立意就是按照国外（美国）公寓式酒店（ExtendedStayHotel）的经营模式进行的。美国公寓式酒店（ExtendedStayHotels）产品的创新与美国全套房酒店（AllSuitesHotel）概念出现有相同之处。

5、根据长期的市场调杳和研究发现，酒店不少配套设丿施使用率低下、“拖累”财务表现，有和当一部分商务和度假客人并不会使用高档酒店里的会议、宴会厅、餐厅和休闲等功能设施，因此，全套房酒店把上述功能所占用的空间分配到客人真正需要的客房屮，从而使每个房间都具有独立的客厅和卧室，同时，由于投资额的减少、运营费用的降低和客房空间的增人，在价格制定上具有与高档酒店同样的市场竟争力。公寓式酒店（ExtendedStayHotels）是在全套房酒店的客房基础上再增加了独立的厨房，形成完整的公寓房，给客人营造住家的感觉。一.国外公寓式酒店（Extended-Sta

6、yhotel）的现状按照字面上翻译ExtendedStay的意思是指相对较氏时间的逗留。ExtendedStayHotel是美国酒店业在20壯纪80年代出现的新品种，与传统酒店比较，ExtendedStayHotel的特征是：拥有居家的格局和良好的居住功能，客房包括：客厅、卧室、厨房和卫生间，并配有全套的家具电器。由于其客房特征类似公寓房，因此大陆把它称为公寓式酒店或延时酒店。1.目标市场在美国，ExtendedStayHotel的目标市场主要是针对在某地需逗留较长时间的旅游者（一般在一周以上）。比如：万豪公寓式酒丿丿；（MarriottE

7、xecutiveApartmentsExtendedStay）的客人平均居住的时间是十天左右（界定为中短期）。典型的客八群包括：因工作调动的公司职员、被指派到所在地从事评估和统计的工作人员、逗留期稍长的旅游和商务客人、家庭旅游者、律师、工程技术人员等。在此类酒店出现之前，此类客人一般都只能选择传统洒店。2.美国公寓式酒店（ExtendedStayHotel）的产品设计美国的ExtendedStayAmerica,Inc（ESA）成立于1995年，是美国历史上拥有酒陆物业最多，并在自我经营管理公司中发展速度最快的公寓式酒店管理公司，同时，也是

8、世界上第三人拥有酒店物业和白我经营管理的酒店连锁公司。该公司属下拥有三个ExtendedStayHotel的占占牌,分别是StudioPlusDeluxeSludios（［自j档