案例分析(具体分析)

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1、案例分析（具体分析）案例一：业主房款未还清，物业服务公司是否有权停水停电？1.在该案例中存在两种法律关系，一是房屋买卖关系，一是物业服务关系。在房屋买卖法律关系中，买方承担支付房款的义务，享受取得房屋所有的权利；在物业服务法律关系中，业主（非业主使用人）承担支付物业服务费的义务，享有接受物业企业服务的权利。在一般法律关系中，权利与义务应是对等的。2•该案例中的王某，同时房屋买卖关系以及物业服务关系的主体。其未按期缴纳房款，说明其没有履行应尽的义务，因此，他应当承担相应的民事责任。开发公司可以按照购房

2、合同的规定，要求王某承担支付剩余房款、违约金及利息等责任，甚至可以要求解除合同等。但王某已经按照物业服务合同规定交纳了物业服务费，，意味着他在物业服务法律关系中已经履行了自己的义务，就应当得到完善的物业服务，其他人（包括开发企业）不能对这种权益进行侵害。3•因此，开发企业要求物业服务公司用停水、停电、停气的方式促使王某缴纳房款的做法，是对其合法权利的妨害，应当承担相应责任。而物业服务公司按照开发企业要求对王某的做法，是违反了物业服务合同的约定，应承担违约责任。案例二：业主出差在外，家中被盗谁应承担责

3、任？1.物业公司是否应进行赔偿应作具体分析。2.根据《物业管理条例》规定，物业管理，一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防等事项提供协助管理或者服务的活动。小区物业对于业主的人身财产安全并不承担任何责任。法律上的权利和义务是对等的。在江先生家失窃这件事中，物业公司承担的秩序维护义务与其收取的秩序维护费用也应是对等的。因为物业公司是以提供服务来收取微薄的费用，而现实中，物业公司收取的物业费中仅有小部分包含秩序维护费，如

4、果仅以此来让物业公司对业主的人身和财产损害承担一切责任，这显然违反了《民法》的公平原则，对物业公司是不公平的。因此，物业公司不应对江先牛家失窃所造成的损失承担责任。3・如果江先生能够举证物业公司的秩序维护工作有瑕疵，如物业公司不能提供监控录像或有证据证明巡逻人员没有尽到责任，以及其他问题，对以追究物业公司的责任。案例三：没有合同依据，出了问题怎么办？1.物业公司没有与业主订立书面物业服务合同违背了《物业管理条例》的相关规定。虽然《合同法》允许合同有口头形式，但也同时规定：法律、行政法规规定采用书而形

5、式的，应当采用书而形式。口头形式适用于标的较小、即时清结的民事活动。本案就是因为物业公司没有与业主签订书面的物业服务合同，导致了纠纷的发生。1.如法院通过调查，能够证明物业公司的确为小区管理支付了费用，且证明每笔支出的和理性和正当性（确认物业公司是把钱花在小区必须修缮、养护和管理的地方上），又与早先约定的日常管理事项大致相同，业主就应以公平、公止的原则而不是以合同为依据支付物业公司所垫支的费用。2.合同形式违法并不必然导致合同无效。根据《合同法》规定,当事人未采用书面形式，一方已经履行主要义务，对方

6、接受的，该合同成立。案例四：承租人是否受业主公约的约束？法院的判决依据三个方面：1.全体业主均应受业管理规约的约束。业主之所以受管理规约的约束，是因为其拥有物业区域内公共部位的共有权。基于该共有权，全体业主通过业主大会共同决议公共事务的管理。《管理规约》经业主大会审议通过生效并经业主签字，对物业管理区域内的全体业主和非业主使用人具有约束力。2•非业主使用人也应受管理规约的约束。承租人、借用人等非业主使用人所使用的是业主的房屋，而业主的房屋存在与他人相互联系的共有的部分。正是这一共有部分使得业主利用自

7、己房屋的行为受到管理规约的约朿。业主转让或出租物业吋，应当将业管理规约作为物业转让合同或租赁合同的附件，它对受让人或者承租人具有同等约束力。1.业主有监督非业主使用人遵守管理规约的义务业主将自己的房屋出租或出借给他人使用后，并非脱离管理规约的约束，因为其仍为物业所有权人，仍要受管理规约的约束，仍要履行业主公约设定的义务一一监督承租人或借用人遵守管理规约的义务，并承担连带责任。