浅谈深圳房地产写字楼市场现状

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1、浅谈深圳房地产写字楼市场现状纵观近几年写字楼市场总体上保持着稳步上升的走势，与中国整体经济的发展速度保持同步。2008-2009年，“次贷”危机引发的全球金融海啸让中国经济市场重新洗牌，屮国写字楼市场经历了近十年来幅度最大的一次调整；而2009年底到2010年上半年，大规模的经济刺激计划讣企业信心快速恢复，写字楼市场踏上复苏之路。2011年，屮国经济好转之势持续增长，写字楼市场成交价格较往年继续上涨。（-）市场表现：销售平稳租赁活跃稳步复苏2011年的房地产市场，楼市调控在住宅领域聚焦，投资住宅市场的风险不断增人，因此部分投资资金开始从住宅市场转向商办物业市场。写字楼销

2、售市场平稳，租赁市场异常活跃、“多点开花”，深圳中心区的卓越世纪屮心部分写字楼售价一度超过70000元/nf,可见写字楼市场迎来了新的发展机遇。销售市场：整体供求下降，二手交易略活跃从2011年写字楼销售市场整体表现不难看出，二手交易市场较为活跃，新政出台后，写字楼市场也受到了一定程度的影响，在供应大幅下降的同时，市场去化量下降并不人，明显小于住宅市场。我认为，虽然写字楼与住宅市场的投资者具有一定程度的互通性，但此次住宅市场的快速冷冻对写字楼的销售影响不算很大。2011年，写字楼成交主要集中在关内区域，福田依然占据最人成交份额，为32.9%；福皿的中心区录得成交项H很少

3、，但岗厦和景口有部分项H补充福口供应；南山的供求也比较旺盛，在智慧广场星海名城七期的热销推动下，全年成交占全市的29.1%；随着缤纷世纪广场的推出和龙岗天安数码创新园和珠江广场的销售，龙岗的成交量也占到全市的23.9%；宝安和盐出区供应量并不大。2011年福田成交均价为54280元/肝,成交价格最高;南山其次,均价为44537元/时，罗湖以27741元/nf的均价位列第三；龙岗成交均价为15885元/nf最低价格，区域比较封闭、独立，较难吸引企业入驻，因此价格较低。租赁市场：需求上升租金价格坚挺随着国内经济的稳步发展，写字楼的租赁需求变得更为吒盛，吸纳量较往年有人幅上涨

4、，市场整体空置率持续下降。在我看来，近年来写字楼市场租金稳步上涨，一方而，得益于深圳写字楼市场进一步成熟，高品质物业入市推高租金水平，另一方面，业主普遍对租金收入期望较高，选择延长物业招租期也不倾向对租金做岀更多折让，新盘的租金价格坚挺，也促使整体租金水平上升。研究资料显示，深圳今年初的写字楼平均月租金为142元/川，同比2011年初上涨幅度达29%,甲级写字楼的租金价格上涨至何:月198元/nV。租售灵活，商务公寓受市场青睐由于市场形势的变化及对市场预期不够明朗，许多开发商采取保守的租售结合方式进行供应，使得租售型写字楼占领了市场最人的份额，我们了解到的最多的供应形式

5、是开发商自身持有大部分物业仅对外租售一小部分或开发商指定仅商务公寓物业对外销售，而纯写字楼物业则只租不售。另外，我们还了解到2011年一手写字楼供应以商务公寓为主要形式，其供应占比接近2010年的三倍;纯写字楼项目供应力度基本与2010年持平;厂房式写字楼的供应则人幅下滑。由于商务公寓不受限购限贷政策的影响，因此在今年特殊的政策环境下开发商倾向于推售此种类型物业。（-）未来走势：市场仍将保持稳定上升目前写字楼买卖和租赁的税费都比较规范及稳定，主要税种包括营业税及附加、土地增值税、个人所得税等，这些税费大大提高了短期炒卖写字楼的成木，能有效地阻止写字楼投机泡沫的产生。从目

6、前的市场情况來看，我认为，写字楼价格比较合理，市场稳定，未来出现大规模泡沫的可能性较小。空置率下降明显市场价格仍有上行空间互联网巨头腾讯公司己斥资3亿元，租下位于深圳前海规划区30000平方米的写字楼，平均租金价格达到每月160多元/时，租金价格向深圳福田中心区写字楼看齐，创下今年初以来前海区域商业甲级写字楼租金水平的最高纪录。据了解，腾讯租下的龙光世纪大厦两栋26层商务写字楼，岀租率已经达到90%。深圳写字楼市场经过多年的发展，主要商圈的土地已基本开发完毕，经过近几年的消化，深圳写字楼空置率己经冋落到较低的水平，目前深圳甲级、准甲级写字楼的空置率均基本保持在10%以下

7、。由于写字楼的租赁需求依然旺盛，未來空置率将进一步下降，写字楼租金势必将继续上升。未来供应偏多抑制价格大幅上升据相关资料显示，2012年深圳写字楼市场的新增供应依然偏多，预计共有17个写字楼项忖入市，福出预计开盘数占总开盘数近一半，成为2012年深圳写字楼市场主唱。深圳的写字楼市场仍然是以市内为主要发展区，由罗湖起步，发力于福田中心，沿深南大道一路向西发展，扩展出华侨城片区、南山及前海中心区等。我认为，未来写字楼租金将继续保持稳定上升态势，但租金上涨速度不会太快，未来供应较多以及经济的不确定性都将阻碍租金的快速反弹。写字楼租金近年稳步上涨