浅谈房屋维修管理

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1、浅谈房屋维修管理摘要：房屋是构成城市的主要组成部分，它是城市人们生活、工作、学习、娱乐、生产和各项经济活动等必不可少的物质条件。本文阐述了房屋维修的意义，分析了造成房屋损坏的原因，并介绍了如何进行维修工程设计和施工管理。关键词:房屋维修；损坏原因;维修分类；维修设计；施工管理1•房屋维修1・1概念房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。房屋维修包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通过竣工验收合格开始，到由于某种原因引起房屋报废并拆除为止的总期

2、限。引起房屋报废并拆除的原因，可能是技术方面的，也可能是经济方面的或社会其他方面的。例如，某房屋设计使用年限为50年，50年期满，房屋各主要构件老化而被拆除，这种拆除是由于技术原因引起的，再如，有些房屋从技术上讲可以不拆除，但由于旧城改造的需要而被拆除，这种拆除则是由于经济原因引起的。1.2维修意义房屋是构成城市的主要组成部分，它是城市人们生活、工作、学习、娱乐、生产和各项经济活动等必不可少的物质条件；是城市生活和进行各种活动的基础设施，是社会巨大的不动产财富，是历史发展的产物；反映着不同历史时期的社会经济发展、科学进步，人民生活水平。做好房屋建筑的维修和保护，使其能充分地为社会服务，在

3、一定程度上缓和居住的供需矛盾；有利于加快城市建设，美化环境、美化生活，为国家或业主节省建房资金。房屋虽然不像一般商品那样容易损坏，但房屋建成交付使用后，即已经开始损坏。随着时间推移，都有一个由新变旧的过程，这是自然规律。房屋足社会的财富，业主最重要的财产之一，加强房屋的维修加固，就能使“物尽其用”；可以使房屋完好、增值，有利于延长其使用寿命，减少房屋的自然淘汰率。维修改造能够以经济的技术手段保证已有建筑物，不断适应人类社会的发展。与新建建筑相比，维修改造具有三个突出的优点：投资少，工期短，省空间。这些都会带来显著的经济效益，特别是时间和空间的节省，对工业和商业活动来讲，在效益方面往往起着

4、决定性的作用。在旧城区改造中，维修改造还有其他突出的优点：节约城市用地，节省管网建设，减少或避免住户搬迁，减少建筑垃圾等等。其中节约城市用地对缓解日趋紧张的城市用地矛盾有着重要的现实意义。城市的各类房屋建筑代表着不同历史时期的社会经济、文化、艺术、科学技术和人民生活的水平，保护和维修好各个不同历史时期建造的房屋建筑，有其历史意义，并可保持一个城市特有的风格和特色。2•房屋的损坏原因分析及查勘在房屋使用过程中，由于一些自然因素、人为因素的作用可能造成房屋的损坏。房屋建成后其外露部分，如屋面、外墙、外门窗等，直接受到风、霜、雨、雪和冰冻的影响，大气中有害物质与氧化的作用；尤其屋面防水、外墙涂

5、料等受到腐蚀首先损坏，而房屋内部的结构装修在使用中受到磨损、碰撞、潮气、外界震动力的影响和材料的老化致使损坏。各种自然灾害的侵袭，如地震、火灾、水灾的侵袭也是重要因素。再加上人为损坏及建筑的施工质量问题，使房屋使用功能受到不同程度的影响。由于所处自然条件和使用状况不尽相同，损坏的发展是不均衡的。房屋的长期失修，将会促使其结构、装修、设备的加速损坏。因此必须及时对房屋进行必要的保护和维修。对房屋的查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的基础工作，通过对房屋的查勘鉴定为房屋维修提供依据。房屋查勘鉴定是指房屋管理单位按照有关法规规定，对房屋的结构、装修和设备进行检查、测试、验算并评定其完损

6、等级的活动。房屋查勘鉴定的结论是拟定房屋维修设计或维修方案、编制房屋维修计划的依据。根据房屋查勘鉴定的结论，对房屋进行维修，其目的是保持或恢复房屋原来的状态或使用功能。3.维修工程的分类首先，按维修对象的不同可分成结构性维修和非结构性维修。结构性维修是指为保证房屋结构安全、适用和耐久，对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及修理。非结构性维修是指为保障房屋的正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设，其主要作用是恢复房屋的使用功能，保护结构构件免遭破坏，延长房屋的使用年限。其次，按所维修房屋的完损程度不同需要进行小修、中修、大修或翻修。小修也称维

7、护，是指对房屋的日常零星维修维护工作，其目的是使房屋保持原来的等级。中修是指房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构要求,需进行局部修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。大修是指房屋的主要结构部位损坏严重，房屋已不安全，需要进行全面的修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。翻修是指房屋已失去维修价值，主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，需全部拆除，另行设计，重新在原地或异地进行更新建造的过