房屋维修管理与房屋维修标准.ppt

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1、第八章房屋维修管理第一节房屋维修管理概述一、房屋维修概念及特点二、房屋维修管理概念及特点三、房屋维修管理的意义和原则一、房屋维修概念及特点（一）房屋维修概念（二）房屋磨损概念（三）房屋维修的分类（四）房屋维修的特点（一）房屋维修概念房屋维修的概念有广义和狭义之分。物业管理的基本目的达到上述基本目的的前提。由于房屋的不可移动性，使其始终受到自然因素及社会经济因素的作用。1．房屋的物理寿命和经济寿命房屋的物理寿命是指由于受到各种实体因素的作用，而使房屋磨损破坏直至不能使用而报废的时限；房屋的经济寿命是指房屋在经济功能上的寿命，是指由于物理因

2、素、经济因素及功能因素的作用，使房屋在经济、功能上失去其使用价值而被淘汰的时限。经济寿命是房屋综合磨损的结果。通常经济寿命均小于等于使用寿命，图9.12．房屋的磨损根据房屋磨损特性的不同，可以将磨损分为有形磨损与无形磨损，不同的磨损类型有着不同的成因和影响。有形磨损。有形磨损也称为物理磨损，是指房屋在使用或闲置过程中所受到的实体上或物质上的磨损。这种磨损是看得见的，是有形的。这种磨损使房屋逐渐受到损坏而最终不能使用。它是限制房屋物理寿命的根本原因，也是限制房屋经济寿命的主要原因之一。有形磨损产生的原因第一种有形磨损，是指房屋在使用过程中

3、，受到外力作用而产生的物理上或物质上的磨损第二种有形磨损，是指房屋在闲置状态下受到自然力的侵蚀作用所产生的磨损事实上，房屋的有形磨损通常是以上两种磨损综合作用的结果，房屋有形磨损程度度量用房屋被磨损部分的价值占房屋总价值的比例表示。即通过建筑师与结构工程师对房屋各主要组成部分破损程度的测量，算出房屋损失价值，将其与房屋总价值的比值作为度量房屋有形磨损的程度。②用房屋维修费用的大小来度量。即用修复房屋全部主要组成部分的磨损所需总费用与房屋重置价值的比例来度量。无形磨损无形磨损有时也称为精神磨损，它是一种抽象的磨损概念。主要是指由于时代与技

4、术的发展，而使房屋经济价值下降或贬值的磨损。这种磨损是看不到的，是无形的。这种磨损产生的结果是，即使房屋仍处于比较新的状态，但房屋的经济价值会下降很大，甚至逐渐被更有经济价值的房屋所替代。无形磨损是限制房屋经济寿命的另一个主要原因。房屋无形磨损产生的原因第一种无形磨损是由于房屋建造技术的改进，劳动生产率的提高，建造同样房屋所需的社会必要劳动消耗减少，使其再生产价值相应降低而使原有房屋的价值贬值。第二种无形磨损是由于房屋功能与设施设备在技术上的进步，使原有房屋的功能及技术不能适应社会及经济发展的需要，使其逐渐被性能更先进、经济效益更好的房

5、屋所淘汰。第三种无形磨损则是指由于社会经济环境的影响，使物业房屋所处的环境条件变差，如规划及区域行政法规的影响导致周围环境条件变差，而使房屋的经济价值下降。无形磨损程度的衡量可以通过房屋在新的状态下原始价值与重置价值的差额同其原始价值的比例来表示。在实务中，房屋的原始价值与重置价值可通过测量师或估价师，采取常用的估价方法，包括成本法、比较法和收益法，进行综合估算得出。值得注意的是房屋的原始价值与重置价值均不包括其相应的土地部分价值。综合磨损房屋的磨损同时受到有形磨损和无形磨损的作用，所以，房屋的磨损过程实际上是一个综合磨损的过程。房屋综

6、合磨损程度的衡量可以根据房屋的有形磨损与无形磨损程度综合取定。案例：例如：某房屋的原始价值为1000万元，由于磨损需要大修，其所需的大修理费用为300万元，若该房屋当前的重置价值为700万元，求：①　该房屋的有形磨损程度；②　该房屋的无形磨损程度；③　该房屋的综合磨损程度；④　该房屋现时的净价值。（三）房屋维修的分类（1）从对房屋磨损的作用来说，可以分成维护（保养）和修缮。（2）房屋的修缮可按修缮的性质分为恢复性修缮和改良性修缮。（3）房屋修缮按时间的特点可分为计划性修缮和紧急性修缮。（4）房屋修缮也可按修缮的规模分为小修、中修、大修、

7、翻修及综合性修缮计划性修缮和紧急性修缮紧急性修缮是指对突然发生的故障进行的抢修。发生在时间上没有规律，对房屋的使用功能产生较大的影响抢修工作的时间要求紧、费用较大工作的组织困难较大。这种类型的修缮大多为小修及中修项目。计划性修缮和紧急性修缮房屋的计划性修缮是指物业管理者为避免房屋使用功能的严重破坏，在使用一定年限后，组织必要的人力与物力，集中一段时间对房屋实施有计划的修复或改良工作。房屋计划性修缮项目一般仅占整个保养修缮项目的2％，而其费用则往往占整个保养修缮费用的90％左右。修缮工作有一定规律的周期性；计划性较强；物业管理者有充裕的时

8、间，根据房屋完损情况、修缮规模与要求，组织相应的人力与物力资源多数为中修、大修以上项目。（四）房屋维修的特点（1）技术性。房屋维修技术不仅包括建筑工程专业及相关的技术，还包括独特的设计和施工操作技术。（2）