項目開發與出售研究

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1、項目開發與出售研究提要本文以和立東升企業開發的太陽橋物流園•中南批發交易大市場項目為例，分析企業在房地產開發的前期對目標客戶群的定位、廣告策略的運用，以及嶽陽地區未來的城市規劃情況和項目發展前景關鍵詞：城市規劃；目標客戶定位；推廣定位；市場分析分類號：F293.3文獻標識碼：A一、嶽陽房地產總體發展現狀與趨勢2008年在國傢的打壓政策下，沿海地帶甚至武漢地區的房價都有下降，7〜8月份筆者親自去廈門視察行情，發現2008年二季度廈門二手房市場比上年同期下降60%左右，一手房交易量也比上年同期下降30%左右，不少地段房價都相繼下降瞭。武漢地區的行

2、情也不太樂觀。9月中旬在新政策的影響下，嶽陽的房地產行業（無論從交易量還是從稅收上而言）都相對放緩。但據美國“21世紀不動產”中介公司對中國房地產市場的調查顯示，嶽陽地區的房價2008年二季度比一季度上增瞭1%,這從側面也反映瞭嶽陽房地產市場還有很大的需求在嶽陽市統計局所發佈的消息中提到「在發展第三產業上要充分利用這個優勢，大力發展現代水上和陸地物流業。第一，加快改造、擴建城陵磯港口碼頭，提升碼頭吞吐量。第二，加速發展太陽橋等物流大市場，通過發展，建立連貫湘鄂兩省物流貿易,將嶽陽發展成為物流集散地。第三，通過發展物流業，加快發展嶽陽的批發零售

3、貿易業。”不難看岀，嶽陽市房地產的發展趨勢主要表現為:(1)加速發展太陽橋等物流大市場。(2)加快改造、擴建城陵磯港口碼頭。(3)加快發展嶽陽的批發零售貿易業公司基本情況與項目概況評價一傢公司的實力有公司財力、企業員工構成、公司的社會信譽和公司對社會的貢獻等四個方面，以下就簡評一下和立東升置業投資有限公司的基本情況:(1)公司財力：公司現有註冊資本1億元，淨資產8.6億元，下屬有湖南省中正工程有限公司、嶽陽大金房地產開發有限公司、中南批發交易大市場有限公司、嶽陽恒美建材有限公司、太陽橋物流園有限公司等多傢子公司。(2)企業員工構成：公司現有員

4、工368人，其中具有中高級專業技術職稱的超過120人,80%以上員工具有大專以上學歷。(3)公司的社會信譽：企業先後榮獲“全國商務系統先進集體”、“信貸誠信企業”等幾十項榮譽稱號。企業已躋身於湖南十大優秀民營企業行列，在嶽陽市民營企業同行排名第一。(4)公司的社會貢獻：近五年來集團累計投資近10億元，近三年上繳國傢稅費超過3,000萬元。就其開發的太陽橋物流園年交易額達30億元,每年上繳2,000多萬元稅費，安排就業近2萬人據《湖南和立東升集團投資情況匯報》資料顯示，“太陽橋物流園•中南批發交易大市場”項目總投資X.2億元占地680畝,分三期

5、建設。第一期投資3.8億元，為商品批發交易區，占地260畝，總建築面積18萬平方米。目前，商品批發交易區年交易額達30億元，每年上繳稅費2,000多萬元，其農副土特產批發城，已成為湖南地區最大的農副產品集散地。第二期總投資為2.9億元，為物流配送區，占地220畝，總建築面積17.5萬平方米。從集團工程部項目經理提供的物流園設計總平面圖上可知，二期工程物流園總建設37棟房屋，在107國道旁邊還建有大型停車場，基礎設施比較完善。物流園大部分建築分為5層，底層為經商層，以上幾層可作為居住或辦公場所。2007年4月20日二期工程開業，200多傢物流公

6、司近1,000傢小商品經營部開始經營。第三期占地14.54公頃，為會展配套生活區三、關於項目的SWOT分析1.優勢（S）:首先，地價低廉。嶽陽大道100以南的區域為第四級工業用地，嶽陽市國土資源局對嶽陽大道的基準地價規定為800元/平方米。項目買地的費用比較低，這給企業開發這一項目減少瞭不少成本，也有利於公司把更多資金投入到施工階段，保證建設質量，加快建設速度。其次，項目所在地交通便利。項目所在地周邊有主幹道與107國道的交叉，京珠高速公路的連接等周邊良好的交通現狀，避免塞車等不良運輸情況的發生。給項目施工階段提供較便利的建材運輸道路，保證瞭

7、建材的供應，降低瞭施工成本，縮短瞭工期。再次，稅賦低。因太陽橋地處市開發區，政府在稅賦方面有很多優惠政策。這些政策對舊市場的高稅賦經商者來說是一個不小的誘惑2、劣勢（W）:項目所在地周邊生活環境差。由於項目所在地嶽陽大道太陽橋地處正在開發建設的城市東郊，建設施工項目較多，暫時會給欲購買房屋的消費者帶來一定的顧慮，給項目的銷售環節帶來影響3、機遇（0）:嶽陽市為長江流域五大重點開發城市之一，預計2010年城市人口將會突破100萬人，加上流動人口可達140萬人以上，此時需要大量農副產品，滿足人民日益增長的生

8、=

9、活需要。隨著人們生活水平提高，食品

10、結構的改變，對高檔次的鮮水果、花卉的需求量愈來愈大。據筆者瞭解，與瓜果蔬菜有關的這一類型的新賣場可能就建設在107國道旁邊這也給企業帶來瞭機遇，可以在市內建設新的大