天鹅巢（暂定名）总体策略书

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1、天鹅巢（暂定名）总体策略方案白翊生命本身就是最美妙的童话故事Lifeitselfisthemostwonderfulfairytale安徒生第一章市场研究一、体---宏观市场背景二、面-…区域市场现状三、线■…专业市场（房地产市场）现状四、点——新都新城区房产市场现状第二章项目分析一、项目静态分析二、项目动态（SWOT）分析（一）优势（S）（二）劣势（W）（三）机会（0）（四）威胁（T）第三章风险分析一、市场风险二、产話风险三、营销风险.四、开发风险第四章开发理念一、开发原则二、开发理念（一）理念（二）维度三、开发思维（

2、一）定义（二）体系（三）内容（四）异同四、开发主题（一）理由（二）关于童话（三）关于意境（四）关于浪漫第五章项目定位一、总体定位（一）定位（二）依据（三）供方市场调查报告（四）需求市场调查报告二、目标客户定位（一）客户区域（二）客户特征（三）客户需求三、产品形象定位第六章产品策略—、市场要求（一）市场对建筑的要求（二）市场对景观的要求（三）市场对户型的要求（四）市场对配套的要求（五）市场对物管的要求二、规划策略（一）遵循原则（二）规划策略第七章营销策略一、营销策略模式（一）理论（二）模式二、策略（一）品牌策略（二）价格策

3、略（三）渠道策略（四）工具策略三、关联性周期设置：（一）关联性周期设置：（二）关联性周期的阐释第八章营销管理一、营销部组织架构设计和人力资源配置二、营销管理制度三、营销进度控制管理第九章项目卖点、主题提炼一、卖点提炼（一）核心卖点（二）主要卖点（三）基础卖点二、推广主题（—）核心推广主题（二）主要推广主题第十章销售策略一、销售原则二、销售目标三、入市时机及姿态四、销售方式五、销售周期六、销售阶段七、付款方式及销售政策八、销售管理第十一章项目包装策略一、案名策略（一）要求（二）项目名称（三）楼宇命名：（四）主题景观命名二、

4、VI系统（一）要素（二）设计（三）应用三、POP包装（一）销售中心（二）样板意境区第十二章公关促销活动策略一、节点二、促销活动（一）主题性活动（二）CRM（客户关系管理）促销（三）新闻事件促销第十三章广告推广策略一、媒体选择策略（一）户外广告（二）报纸广告（三）房产专业杂志（四）电视广告二、广告诉求策略三、广告性质策略四、广告表现策略（―）户外广告（二）报纸广告和杂志广告（三）电视广告五、媒介发布计划六、费用预算第一章市场研究一、体■…宏观市场背景（一）成都市的经济发展状况2006年成都市经济运行保持较快增长势头。经四川

5、省统计局审定，2006年全市实现地区生产总值2750.0亿元，比上年增长13.8%o城乡人民生活水平进一步提高。全市城镇单位在岗职工平均工资为22564元，比上年增长13.0%。城市居民人均可支配收入12789元，增长12.6%。城市居民恩格尔系数为33.9%;农村居民人均纯收入4905元，增长9.4%,其中工资性收入2080元，增长14.6%。农村居民家庭恩格尔系数为45.1%。年末城乡居民储蓄存款余额2411.5亿元，增长16.3%。房地产投资较快增长。全市完成房地产投资619.2亿元，增长37.4%.房地产销售稳定

6、增长，全年含预售在内的商品房销售面积达1532.9万平方米，增长26.3%,其中住宅销售面积达1427.0万平方米；实现商品房销售额550.6亿元，增长39.3%,其中住宅销售额达490.4亿元。（二）新都区的经济发展状况2006年新都区总人口数64万人。全年实现地区生产总植（GDP）150.4亿元，按可比价计算比上年增长14.6%。城乡居民生活水平进一步提高，全区在岗职工平均工资16707元，增长7.0%,城镇居民人均可支配收入12518元，增长8.6%,农民人均纯收入5033元，增长9.3%.城区居民人均居住面积27

7、.8平米，农村居民人均居住面积54平米,年末城乡居民人均储蓄存款1.4万元，增长16.7%.二、面■…区域市场现状（一）新都概况新都区位于成都市北部，面积482平方公里，人口60多万。新都区是成都市科技、文化、旅游卫星城。2004年经建设部批准《成都市城市总体规划》、《成都市新都区分区规划（2004—2020年）》中被确定为成都市北部新城，面积100平方公里，人口100万，是成都市城北副中心，承担成都市机械、电子、食品、生物制药、旅游和物流基地的功能。新都镇、新繁镇均为四川省历史文化名城。根据四川省优先发展“成都一个特大

8、城市，绵阳一个大城市，德阳等10个中等城市”的平原都市群发展战略，新都区处于中国西部最具活力的成都平原经济圈的核心地带，是国家确定的中国西部大开发中唯一的高新技术产业带“成（都）-德（阳）-绵（阳）”高新技术产业带的桥头堡，在四川经济大盘上占据着极其重要的位置。新都区10余项主要经济指标名列前茅，自1994年起已连续