星巴克大陸首家店關閉零售商業如何迎戰「高租金殺手」

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1、星巴克大陸首家店關閉零售商業如何迎戰「高租金殺手」案例重現受商鋪租金上漲的影響，2013年6月21日，位於北京國貿商城一層的星巴克正式關閉，遷至租金更便宜、物業較新的國貿三期。成立於1999年1月的國貿店是星巴克進入中國所開設的第一家咖啡店，經營至今已近14年，身處北京市最繁華的商業中心，承載了不少周邊上班族的過往記憶。北京星巴克方面表示，此次搬遷國貿給了星巴克更好的位置，即入駐國貿三期新店。「比一期的老店空間更大，各種設施也更新一些。」此次搬遷有利於顧客體驗。但不可回避的是，國貿三期的客流量明顯弱於一期黃金地段。爲了突圍租金掣

2、肘，目前已經在大陸開設了1001家門店的星巴克，未來有向二三線城市發展的計畫。星巴克公司董事長、總裁兼首席執行官霍華德・舒爾茨之前曾表示：「二三線城市新門店的表現，甚至要好於北京、上海等一線城市。」「如果我不在辦公室，就在星巴克；不在星巴克，就在去星巴克的路上」。曾幾何時，在美「唯一不分層次、不分人種，人人都喝得起」的星巴克，以其獨特的文化品位和形象在中國掀起了一股「咖啡文化熱」，儘管價格不菲，一小杯拿鐵即標價27元（人民幣，下同），但這並沒有成為人們購買的障礙，反而正好吸引了那些希望炫耀財力的顧客爭相前往。從另一個方面來說，購

3、買一件商品，例如一杯價格不菲的咖啡，能夠使好面子的大陸人在商務圈或朋友圈中獲得不少加分。如今，隨著大陸商業租金上漲，昔日的咖啡文化巨頭也不得不在「高租金殺手」的進逼下步步後退，背後的原因值得深思。租金高壓下的「出走」毋庸贅言，星巴克撤離國貿一期的主要原因是租金壓力。國貿商城位於寸土寸金的北京中央商務區的核心地段，由酒店、寫字樓、公寓、展廳等高檔商業建築形態組成，是眾多跨國公司和國際商社進駐北京的首選之地。目前國貿一期商鋪租金已經超過了33元每天每平方米的價格，而北京星巴克能承受的最高租金為20元每天每平方米左右，星巴克國貿店一年

4、的租金和人工費用超過700萬元。星巴克2012年財報顯示，星巴克亞洲地區平均單店營業額為82.9萬美元，約合人民幣509萬元。「國貿一期已經成了國際一線品牌的陣地。星巴克1999年剛進入時，無疑是京城高級的休閒場所；十多年過去了，雖然星巴克還是全球知名品牌，但與周邊國際一線奢侈品相比，定位還是有所差距。除了星巴克，包括沃爾瑪、家樂福在續簽合同時，都有支付不起租金的現象。」業內人士表示,原星巴克國貿店將被法國老牌奢侈品GOYARD的專賣店取代。「現在國貿三期工程都有了各自清晰的定位。一期是全球頂級品牌的陣地，而國貿三期則是集合娛樂

5、、休閒、餐飲等多種功能的綜合服務區。從租金來看也有相當差距：國貿一期每平方米每月租金為1000元，以餐飲業的盈利水準絕對難以承受；而三期租金為500〜600元每平方米每月。」守不住的「底線」「租金承受能力和銷售額相關，並沒有確定的指標。就目前我們的經營狀況來看，一個標準面積的咖啡店（約150平方米）每月租金如果超過5萬元，我就要謹慎掂量一下了。」太平洋咖啡董事長藍屹說。每個經營者心中有個天平，而這個天平的磋碼就是收入與支出的考量。以150平方米月租金5萬元來計算，折合每天每平方米的價格大約11元，這是一個成熟的咖啡連鎖店所能承受

6、的較高租金。目前在北京位置良好的商鋪，每天每平方米的價格在10元以上。這意味著，處於核心商圈的大部分餐飲連鎖企業，幾乎已經到了其能承受租金的上限。據估算，在北京市成熟商圈開出一家100平方米的餐飲店，以每天每平方米11元租金計算，門店每月銷售額至少要超過22萬元方能守住租金占銷售15%的「底線」。「就北京市而言，開發人員所看好的商鋪位置，平均租金已經超過了10元每天每平方米。這樣一個價格,對於品牌成熟、管理體系完善，在消費環境良好的背景下，門店員工需要拚命努力賺錢，才能保證門店略有盈利。」宏狀元連鎖店鋪開發人員指出。目前大部分餐

7、飲企業新開門店的租金占到銷售額15%以上。對餐飲企業而言，15%是一個危險的數字一一「房租對銷售額占比超過15%,門店盈利就會非常困難。」「我們都是給房東打工。近年來，餐飲業利潤持續下滑,如今已經不到10%o而租金的上漲是其利潤下滑一大主要因素。從房租占銷售額的比例來看，這一數字不斷上升。在以前，房租只占到銷售額6%〜7%的樣子，如今新開門店普遍到了15%。」上述開發人員表示。租賃or持有在店鋪租金上漲的一片哀鴻之中，誰能獨善其身？答案便是那些自持物業的零售商們。一些多元化、多業態經營的區域零售商在發展過程中不同程度持有部分物業

8、。在多年以後，房租上漲的今天，他們占儘先機。別的不說，所持有物業的增值部分已經價值不菲。換言之，即便店鋪經營不如人意，但地產部分的溢價已經讓他們大賺一筆。這是否意味著，在零售業發展中，持有越多自有物業，企業便越成功呢？其實不然。一些堅持以租賃方式發展的企業照樣獲