房地产市场研究

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1、2012年房地产政策:将从绝对高压转向介理彳j序来源：新商报2012年02月09II09:25我来说两句(0)本轮以“双限”为核心的政策调控,其对房地产市场的打压力度创下近十年以來的最高,从成效來看确实相当理想，各核心城市市场交易量明显萎缩，房价上涨趋势短期内基木得到控制；但同时，我们认为政策调控在2011年存在“矫枉过正”的问题，其主要体现在两方面：其一是对本不该在打压范围的合理购房需求的误你其二是对一部分经济发展水平相对并不高、房地产市场热度并不高的城市的误伤。而在2012年，随着房地产调控初步

2、目标的达成，我们认为未来调控的主耍指导思想将从2011年的“绝对高压”逐步转变为“相对有序”，而所谓“有序”可理解为对2011年某些过于激进的政策方案进行纠正。首先，首次购房以及介理的改善性购房需求将重新获得政策面的适当照顾，H2011年年底起，各主要商业银行在针对刚性謂求购房的放贷问题就出现了逐渐放松的征兆，近期更冇京沪深三地多家银行对首套房贷重新开始提供9折优惠，而在刚刚过去的2011年，即使是首次购房者也绝少能在贷款时获得首付或利率方而的优惠；其次，一部分房地产市场成熟度偏低、但行政级较高的二

3、三线城市限购政策将出现执行层面卜.的松动,可行的办法我们认为会参考之前佛山的做法，例如采取“购房超过若干年后的住房不限购”、“均价低于若干水平的住房不限购”、“卖一套买一套不限购”这样的局部放松手段，但是需要指出的是，限购政策即使在部分城M出现放松也一定仅限于执行层而的松动，地方政府必然将更偏向于“只做不说''的状态，以避免遭遇类似佛山的尴尬。央行“微调”房地产信贷政策去年融资困难的房企，今年有望在普通商品住房开发贷款上“松一口气”。备受关注的房地产信贷政策，似乎真的有所松动。昨口刊登在央行网站的新

4、闻稿称，央行在2月2LI至3召开的2012年人民银行金融市场工作座谈会上，部署了2012年金融市场和信贷政策工作重点及落实措施。其中，央行明确提出“继续落实差别化住厉信贷政策，加人対保障性安居工程和普通商品住肉建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求”。与2011年央行多次会议的新闻稿对比，上述表述显然已经发生了变化——在此前，央行多是仅仅强调继续落实差别化住房信贷政策，加大保障性住房支持力度。据早报记者了解，其实根据中国央行、银监会早在2010年9丿J29LI发布的《关于完善差别化住房信贷政策有

5、关问题的通知》，针对开发贷的差别化信贷政策本就包扌舌“继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项日和参与保障性安居工程的贷款需求:鼓励金融机构支持保障性女居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的小长期贷款政策”，但在事实上，过去一年几乎各大银行对除保障性住房贷款以外的其他开发贷款几乎“一律收紧”。“房地产调控是一个长期持续的政策，政策基调不会改变，但不排除今年会有局部的微调。”一银行业内人士昨FI在谈及今年银行的房地产信贷政策时如是说。房地产信贷投放“松绑”多个银行的相关负责人昨日接受

6、早报记者采访时指出，在2011年，除对保障性住房保证信贷投放以外，包括普通商品住房建设在内的开发贷款一律收紧，所冇开发贷的审批权限全部上收总行，并且在审批时对开发贷款实行名单制。“我们对房地产行业前50强进行筛选列出一个开发商的名单，只冇在名单上的开发商才能取得开发贷，但即便是名单内的开发商，也并非在所冇地区的楼盘都能获得贷款，总行述会根据各地的风险差界、政策导向、开发商实际的资金状况进行评估，总体来看，要获批开发贷比较难。”某股份制银行公司业务负责人说。而对于央行的最新“精神”，上述负责人说，“不

7、排除今年针对普通的中小套型商品房在信贷支持上有所松动。”不过，他也强调，“房地产调控总的基调不会发生改变。”一位国有大行公司业务部人士则指出，信贷投放不仅収决于政策导向，述受到规模上的制约。“目前我们的资金面述比较紧，即便政策允许信贷支持，我们也需要先在资金面有所改善，比如监管层在规模上冇一定放宽，给我们一些资金的投放。”除了开发贷款，在个人住房贷款方面，央行也重中，耍“满足首次购厉家庭贷款需求”。“强调满足首次购房家庭的贷款需求，也算是对厉地产贷款政策的一点微调。显示了央行衣明既耍坚持调控政策方向

8、，又耍避免止常的民生需求受到影响。”西南证券（600369）首席经济学家王剑瑯说。2011年在号称“史上最严”的厉地产调控之下，中国厉地产贷款的增速明显下滑；去年末人民币房地产贷款余额的同比增速大幅回落了13.5个百分点，且全年增量占同期各项贷款增量的比例亦比上年低9.4个百分点。“今年有望推出利率汇率衍生品”除了房地产领域，昨日央行会议传递出來的另一个值得关注的信号就是：央行明确表示将加快信贷产品创新，继续推动信贷资产证券化等金融创新。据早报记者昨日从一位参会人士处