房地产市场与市场研究

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1、第二讲房地产市场与市场研究LectureTwo:RealEstateMarketandMarketResearch清华大学房地产研究所一、房地产市场的概念¢房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。虽然土地和地上建筑物不能移动，但它可以被某个人或机构拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产交易行为。¢房地产市场¢可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。¢房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。¢一个完整的房地产市场是由市

2、场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。¢与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。这些要素反映着房地产市场运行中的种种现象，决定并影响着房地产市场的发展与未来趋势。1二、房地产市场的需求与供给¢影响房地产市场需求的因素某类物业的单位价格¢收入的变化。一般来说，收入增加会导致对大多数商品需求的增加，从而使需求曲线向右平移。P¢其他商品的价格变化。画需求曲线时经常假设其他商品的价格保持不DD1变，但实际的市场情形并不一定是这样。0QQ1单位时间需求数量¢对未来的预期。尽管某种商

3、品的价格不发生变化，但消费者对未来收入、利率和购买某种商品的可能性等的预期也会影响到其对某种商品的当前需求。¢政府政策的变化。政府房地产税收政策、住房政策的变化或城市规划的变更，也会影响当前的房地产需求。二、房地产市场的需求与供给¢影响房地产市场供给的因素每套住宅价格S2S¢房地产开发成本。房地产开发S1成本的变化会直接影响到开发P商的利润水平，也会直接影响到其决定开发的商品房数量。0Q2QQ1新建住宅供应量¢政府政策的变化。政府的税收政策也会影响到房地产开发的成本进而影响到商品房供给的数量。¢对未来的预期。2二、房地产市场的需求与供给每套住宅的价格(万元)

4、¢房地产市场的机制100超额供应(过剩)供应75Hh¢价格机制50•E均衡价格¢竞争机制25fF¢供求机制超额需求(短缺)需求01000200030004000单位时间内供求数量（套）价格SPP1D1(初始需求)D2QaQ1Q(年商品房供求数量)三、房地产市场结构与市场指标¢房地产市场结构¢总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。¢区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考查不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。¢产品结构：从经济发展

5、阶段出发，考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。在某一物业类型内部，也依不同的建筑形式、建造标准（如居住物业中的别墅、公寓、普通商品住宅、经济适用房等，每套住宅的面积、居室数等）和价格水平等，存在着产品结构问题。¢供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别各供给档次和需求水平之间是否协调。¢投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。3三、房地产市场结构与市场指标¢房地产

6、市场细分¢地域范围：北京亚运村地区房地产市场、北京市房地产市场、中国房地产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等。市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。¢房地产类型：居住物业市场、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场）、特殊物业市场、土地市场等。¢增量存量：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）；按照增量存

7、量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。¢交易形式：买卖（含预售）、租赁（含预租）、抵押、保险；出让、转让。¢目标市场：低档、中低档、中档、中高档和高档；老年住宅市场、青年公寓市场等。三、房地产市场结构与市场指标¢房地产市场指标¢供给指标：新开工量、新竣工量、房屋施工面积、空置量、灭失量等；¢需求指标：人口、就业、收入、家庭等；¢市场交易指标：成交量（预售量、销售量、出租量、吸纳量）、成交价格等。4四、房地产市场的特点与功能¢房地产市场的特点¢房地产市场作为市场

8、体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性。但房地产市