南通房地产市场研究

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1、南通房地产市场研究二零零九年六月目录城市印象宏观经济环境分析房地产市场环境分析市场项目调研第一部分城市印象1城市印象区位、面积、人口、行政区划南通简称“通”,俗称“北上海”,位于江苏省东南部，处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点，居长江北岸，南临长江，与上海、苏州、无锡、常州隔江相望,北靠盐城，东濒黄海，西接泰州，“据江海之会，南北之喉”，地处中国“黄金海岸”和“长江黄金水道”结合部，素有“江海门户”之称。全市面积8544平方公里，毗邻海域约1万平方公里，共有长江岸线277公里、黄海岸线205公里。2008年末全市户籍人口763.72万人，其中，市区人口8

2、7.52万人，人口自然增长率-1.60‰。南通市现代辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），辖海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，共有141个乡镇、10个街道。2城市印象“上海大都市圈的副中心城市”南通“十一五”规划要求南通迅速融入上海大都市圈，南通新区与开发区是南通融入上海大都市圈的前沿。北上海长三角重要的基础工业和先进制造业基地；长三角北翼现代物流中心；南通是全国著名的“建筑之乡”，主要经济技术指标多年稳居全省第一，所建工程共获中国工程最高质量奖鲁班奖32项，列全国地级市之首。南通纺织工业历经百年发展，是中国十二个纺织品出口基地和十个服装出口

3、基地之一，为市第一大支柱产业。第二部分宏观经济环境1宏观环境经济健康、稳定、快速发展人均GDP与房地产市场关系人均GDP阶段USD800~1300住房起步阶段USD1300~8000快速上升阶段USD8000~13000平稳上升阶段USD13000以上下降阶段GDP、人均GDP连续三年保持稳定、快速发展，整体经济环境运行状况良好；根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系，可以看出，目前南通的住宅市场处于快速上升阶段。2宏观环境固定资产投资比例逐年增加08年固定资产投资1500亿，同比增长18.58%；社会消费品零售总额连续三年实现快速增长；0

4、8年储蓄额突破3000亿大关，同比增长23.14%；3宏观环境收入持续增长，生活不断改善08年南通市人均收入突破3万元，同比增长近20%，人均收入不断增加，生活水平不断提高；人均消费性支出增长缓慢；第三部分房地产市场环境1房地产市场近年宏观调控与房价走势宏观调控与房价走势08年底在国际金融危机的不利形势下，全国的房地产市场表现尤其明显，市场拐点论一度风行整个行业圈内，而中央及地方各级政府也相继出台了一系列的救市举措，09年初刚性需求集中爆发，楼市行情开始出现高位运行，市场回暖势头明显。2房地产市场地方政策环境分析南通市调整市区住房保障有关政策；该次调整主要涉及

5、两个方面：一是进一步扩大廉租住房受益面；二是提高经济适用房政策性补贴标准【影响】进一步完善住房保障体系，切实解决低收入困难家庭的住房问题市政府《关于促进市区房地产市场健康稳定发展的意见》支持自住型、改善型购房消费，内容涉及购房补贴、公积金贷款、二手房交易等诸多环节，将给购房者带来更多实惠【影响】进一步规范房地产市场，有利于房地产市场健康稳定发展。《进一步整顿规范房地产交易秩序的有关问题通知》未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括订购、登记、选号等）收取预订款性质费用等各种形式变相预售商品房【影响】规范房地产市场保障购

6、房者的权益3房地产市场房地产行业数据表现连续三年南通市的房地产投资增幅始终保持在26%左右；2008年全市商品房施工面积1462.56万㎡，同比增幅27.7%；商品房销售面积376.62万㎡，同比降幅19.7%；2008年房屋空置面积98.83，增副141.7%3房地产市场房地产行业数据表现地价、房价、土地供给在07年达到顶峰后，08年下降。08年商品房总体供给平稳上升、销售明显回落，供过于求；4房地产市场08-09年市场表述08年在政府宏观调控的大棒与股市虚拟资本缩水、国际金融危机的三重打击下，南通房地产市场疲软。新盘接连低开对老盘形成极大冲击与分流。9月份

7、万科在全国几大城市的降价促销更是给市场带来了强烈的“多米诺股牌坍塌效应”信号，导致市场愈加低迷。但形势在11月份得到扭转。11月的秋季房交市政府推出“十天贴税救市政策”，刺激商品房成交量急剧放大，使压抑1年之久的刚性需求得到一定释放。开发商也积极响应政府号召，价格优惠进一步扩大，采用特价房、优惠送礼、无理由退房/价降补偿保障等各种措施使得房价“见底”，赢得了不少客户。房交会后各级政府救市政策频出，使得市场成交持续活跃，12月份也成为一个难得的“暖冬“。进入09年后，刚性需求持续释放，房地产市场一片小阳春，而此时”涨价风“正悄然兴起，似乎预示着一个新的房地产时代

8、的来临。5房地产市场整体市场板块划分按