南通房地产市场研究报告

《南通房地产市场研究报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、www.fdcsky.cn中国地产商域网南通2008年度房地产市场研究报告www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网一、政策面分析21、行业调控政策的周期性22、政策对楼市的影响力分析33、救市政策的时滞效应5二、住宅市场分析及走势判断81、住宅市场表症分析82、病因分析103、城市抗体分析104、城市房地产市场基本判断125、2009年房地产市场发展动向及处方126、总结137、住宅市场产品特征分析13三、商业市场分析191、市场概况192、商业细分物业市场分析223

2、、在售商业供应特征分析284、商业市场小结29四、写字楼市场301、市场综述302、供应能力分析303、写字楼价格分析334、写字楼租户分析345、写字楼分布及特征356、写字楼产品特征分析367、吸纳能力分析378、写字楼市场小结39五、酒店市场分析401、市场规模402、空间分布特征433、经营状况分析434、酒店租金分析445、市场发展趋势预测456、酒店市场小结45附录一：2008年楼市政策大事记46附录二：各地方政府调控政策一览47附录三：2008年降息大事记47附录三：2008年降息大事记48w

3、ww.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网一、政策面分析2008年6月5日，自成都出台首个地方政府房地产救市政策开始，包括福州、芜湖、上海、南京、杭州在内的诸多城市纷纷出台了一些类似的政策（各地政策详细参见附录2），这些政策对市场的导示作用如何？本文将从以下几个角度进行分析。1、行业调控政策的周期性我们认为调控政策也是有周期的，这个周期和房地产周期高度一致。示意图如下：在房地产周期的下半场，救市政策主要分为两步：先“放松”（原先的紧缩政策）、再“鼓励”（居民购房）。199

4、8年以来住房救市手段主要包括：（1）“放松”政策：²住房金融政策，包括降低住房贷款利率、延长住房贷款期限、提高住房贷款成数、降低公积金贷款利率和提高贷款额度；²住房税收政策，包括：贷款利息免税、租赁收入免税、购房补贴、住房交易税减免、卖旧换新抵税等；（2）“鼓励”政策：如退所得税、放开购房人群、购房入户等。从目前政府出台的房地产政策来看，主要内容包括两个方面：（1）缓解开发商的资金压力主要手段包括降低税费和延缓税费缴纳，允许开发商延长竣工时间，扩大对企业的信贷支持力度；（2）多个角度扩大居民需求主要手段包括

5、针对住房公积金的政策：提高公积金贷款额度、允许异地申请、允许直系亲属共同申请公积金贷款；针对二套房的政策：放松二套房政策、www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网降低二套房信贷门槛（降低首付比例，以及允许按首套房标准获得信贷）；财政补贴政策：主要是减免契税和印花税等，补贴部分购房款；政府购房；加快危房改造并实行拆迁货币化安置，以便创造被动性住房需求，并将需求引导至商品房市场。因此，房地产政策总体还是以“放松前期的调控政策为主”，尚处于“放松”期，“鼓励”的调控政策尚未

6、出台。从以往的经验来看，房地产“放松政策”伴随的是房地产下行的过程。鼓励型政策的出台将是房地产市场触底的重要标志之一。因此我们认为未来一年内，房地产市场很难有实质性的转变。2、政策对楼市的影响力分析要看政策对当前房地产究竟会不会产生根本性影响，我们必须首先分析此次房地产市场的病理及病因。目前楼市下行有其很重的宏观背景：第一、国外次贷危机衍生的金融危机波及全球，起源于美国的次贷危机发展成为祸及全球的金融危机。2007年之前，曾是美国金融机构谓之得意洋洋的金融创新工具——资产证券化，解决了资金流不足的重要问题。

7、2007年之后，资产证券化却摇身一变成为金融危机的祸根。两年间，美国金融市场一片萧条，金融机构巨额亏损甚至倒闭，同时全球金融市场及其他市场如石油市场等受次贷危机袭击无一幸免。第二、金融危机影响导致外贸持续疲软，国内经济步入下调阶段。出口放缓，净出口额占GDP比重下降。据商务部发布的2008年秋季对外贸易形势报告数据显示：一是外部经济环境的恶化，出口明显放缓；二是劳动密集型产品出口明显下降，资源性产品如石油等进口增大；三是对新兴国家出口增多，对欧美国家出口减少。由此可见，国际经济形势的恶化，使得国内外贸企业受

8、到很大影响，大量亏损，特别是劳动密集型的外贸企业。同时2008年自然灾害不断，外扰和内患并存，经济进入下行通道，呈现不确定性。由于产能过剩，投资周期进入消除过剩产能阶段。另一方面中国不成熟的粗放型调控（2008年上半年尚在增加储备金率等从严的货币政策）客观上也给房地产市场带来不利的影响。中国近20年来经济走势及政策取向如下图所示：从这里我们可以发现本次政策调控的背景条件与98年亚洲金融危机有着类似的宏观背景，以9