一季度地产板块投资策略

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1、一季度地产板块投资策略文/股市思考者趋紧政策和偏高房价将拖累一季度成交如果说2009年房地产交易量的激增是政府所希望的，那么房价的飙升就是出乎了所有人的意料。一路上扬的房价在掏空买房人钱包的同时，对政府调控方向的选择发起了挑战。自09年5月国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》后，中央政府基本停止了对房地产行业新的刺激政策。09年12月小央经济工作会议的召开正式拉开了房地产调控政策转向的大幕，“增加保障性和普通住房供给、刺激白住和改善型需求、抑制投资投机性需求”定下了2010年房地产调控政策的基调。个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年

2、、土地出让价款首付比例的提高和交纳期限的缩短、国四条、国十-•条等一•系列政策的密集出台预示着2008、2009年政府刺激房•地产行业发展的宽松政策正逐步收紧。区分房地产的商品属性和社会保障属性，对白住、改善型需求和投资、投机性需求区别对待,房地产行业新一轮的调控冇保冇压。日期2009-12-7中央经济会议：増加普通商品住房供给，支持居民自住和改善型购房斋求2009-12-9国务院常务会议：取消营业税忧惠「征免时限从2年恢复至5年2009-12-9国家发改委：完善住房消费和调控政策'増加中低价位和限价商品房供应，抑制投机性嗨房2009-12-14国务院常务

3、会议：推出四项措施，用土地.金融、税收手段加强楼市调控「増加普通商品房供给，遏制部分城市房价过快上涨趋势2009-12-17财政部等五部委：开发商拿地分期缴纳不得超过1年，首次缴款比例不得低于50%,若拖欠价款，不得参与新的土地出让交易2009-12-18住房和城萌逢设部：明年犬规模发展保障性住房逢设「计划兴建180万间廉租房和130万间经济适用房>各地可视情况适当放宽及调整申谙者的收入标堆2009-12-22财政部明确営业税细则晋通商品住房五年内差额征收2010-1-10国务院重申二套房贷首付不得低于40%投资投机者购买住房的主要目的是出售，二手房交易数

4、据与投资投机性需求呈正相关。屮历指数统计，09年以來，主耍城市二手房成交量大幅增长，具屮北京、上海和深圳前10个刀的成交套数同比增怏200%以上。与同期新房成交屋相比，2009年前三季度，深圳、广州、北京、上海、南京五大城市二手房的成交套数均超过了同期新房的成交套数，分別为新房成交套数的1.87倍、1.38倍、1.37倍、1.15倍、和1.08倍。即使在2007年，上述城市屮二手房成交套数高于同期新房的也仅有深圳和广州两城市。这在一定程度上说明，上述城市的购房需求中，投资投机性购房需求占•比较大，投资投机性购房成为上述城市房价飙升的推动力之一。2009年1

5、2月14日国务院常务会议明确提出，要抑制投资投机性购房。12月23日，财政部及国税总局颁布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，耍求口2010年1刀1口起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，并颁布了具体执行标准。2010年1刀7H,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，将调控重点由鼓励些通住房消费转移到抑制投资投机性购房需求上，细化各部委和各级政府的职责，更加强调政策的执行。明确要严格二套住房购房贷款管理，对己利川贷款购买住房、乂申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40

6、%,贷款利率严格按照风险定价。尽管个人转让不足5年的普通住房按差额征收营业税、金融机构按照风险自定二套房贷款利率、房地产项冃20%和30%的口有资金比例等措施较2007年而言更为灵活，但与2009年的宽松政策比较，加大了投资投机购房者的成本,将在一定程度上抑制投资投机性购房需求。全面紧缩有违经济工作会议精神尽管央行在1M7tl上调存款准备金率0.5个百分点，对货币供应上有“紧缩性”的效果，但我们并不认为全面紧缩性的货币政策由此开始，因为全面紧缩性的货币政策有违“继续保持适度宽松的货币政策”的2009年中央经济工作会议精神。对于正经历宏观政策密集调控的房地产

7、而言，我们不能由此在房地产行业信贷环境上过于悲观，一方面为了维持经济持续复苏，连续的紧缩性政策出台的可能性不大；另一方面，同其他行业相比（尤其是民间投资为主体的行业），房地产行业在信贷获得上还是拥有更强的优势。即使宏观的货币政策存在“微妙”的变化，但我们认为，房地产行业凭借09年良好的销售回款和09年宽松的货币政策坏境，使得行业资金相对充裕、财务风险大为减少，生存坏境较2008年有显著的改善。结合国家对于中低价位、中小套型普通商品房上的支持，我们认为2010年房地产行业资金链趋紧的风险不是非常大。自01年来金融机构新增人民币贷款比较金融机构新增人民币贷款（

8、亿元）T一同比银根不紧偏高房价阻碍自住改善型需求国务院常务会议提出