X花园定价策略

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1、“金盾花园”价格策略带格式的：左侧：3.17厘米，右侧：3・17厘米，顶端：2.54厘米，底端：2.54厘米，宽度：21用米，高度：29.7厘米一、项目价格制定依据二、销售阶段划分三、各阶段价格策略执行-＞项目价格制定依据K价格定位目标提要1）销售忖标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度冃标2）市场竞争冃标3）项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。2、价格定位基础根据项H市场竞争态势，本项口采用随行就市的定

2、价基础,即按照行业屮同类物业的现行平均价格水平为基础來定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。山于竞争对手的现行价格已被币场所检验，而且也反映了木行业的集体智慧，如果另行定价,很难了解购房者对本项冃的价格反应。3、价格定位原则随行就市定价法，首先应对木项目进行项日价值判断，既选择若干与本项H在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现耍素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下町实现的价值。4、影

3、响定价的因素本项H在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考虑了以下因素的影响：片区因素：位置、交通、环境、配套综合因索：景观、户型结构、小区配套、物业管理、开发商品牌、工程进度、宣传包装根据定价规律及结合市场需求（各项因素对本项目日标客户心理价位的影响程度大小）评定定价影响因素之权重，综合分析评定本物业综合素质（各因素Z权重分析见下表）。经济政策因索5%地理位笹15%包装及营销手法I周边环境10%员展商品牌12%物业管理6%倾住房交房期5%建筑布局和环艺7%W政设施5%直入交通5%户型设计8%小区内配套设池7%建筑风格及立而7%□地理位置■周边环境□市政设施□直入交

4、通■建筑风格及立面□户型设计■建筑命局和坏艺□小区内配套设施■预售房交房期■物业管理□发展商品牌□包装及营销戸法■经济政策因素5.参考楼盘1），科技园距本项H较近，具有较高参考价值，冃前项FI未动工，赋予权重30%2）,育红小区（二期）距本项目较近，具有较高参考价值，目前项FI为动工，赋予权重30%3）,名博与本项H较近，具有较高参考价值，赋予权重30%4）,尙品虽不在同一区域，但周边配套极为完善，将是我们最大的竞争对手，同样具有较高的参考价值，赋予权重10%6、参考均价的制定1）、参考楼盘综合评比项目名称金盾花园科技园育红小区（-）名博尙品参考权重30%30%30%10

5、%均价PxPaPbPcPd预计2150预计215021002050项目分值地理位置151011131515周边环境1077888稍差稍差周边配套较完善周边配套较完善周边配套较完善市政设施523434•政及直入交通533445!筑风格及立面766666户型设计866666!筑布局和环艺744444，区内配套设施733333［售房交房期—033344预计一期2011.3现房现房（业管理（安防）633333未定殳展商品牌1289999第一个项目装及营销手法875555专业、多样:济政策因索555555合计10067687375772）、参考楼盘均价的计算项目名称平均分（Q）67

6、68均价（P）Px=?Pa二2150权重（W）Wa=30%737577Pb=2150Pc=2100Pd二2150Wb二30%Wc二30%Wd=10%修正后齐相关楼盘价格Pi'Pi'=（Qx/Qi）XPi注：Pi为销售均价；i为a、b、c^dPa/=(Qx/Qa)XPa=67/68X2150=2188Pb'=(Qx/Qb)XPb=67/73X2150=1973Pc'=(Qx/Qc)XPc=67/75X2100=1876Pd‘=(Qx/Qd)XPd=67/77X2150=1870本项口均价PX=SPiWi二Pa'XWa+Pb'XWb+Pc'XWc+Pd'XWd二2188X30

7、%+1973X30%+1876X30%+1870X10%二1998按以上公式计算，本项目均价为1998元/nf价修正后为:2000元/nf,为保证实现利润最大化，项目前期内入市价格不宜过低，底均价上浮4%,上浮后均价为2080元/应。7、价差系数的制定楼栋系数的制定楼号1#2#3#系数+10・1说明面南采光最好位于中间设置为标准最北端，采光稍次，北临污水河根据以上系数得出各栋楼均价：1号楼：2080X(1+0.01)=21002号楼:2080X(1±0.00)=20803号楼：2080X(1-0.01)=2059备注：层差系数