欢迎来到天天文库
浏览记录
ID:36347535
大小:134.00 KB
页数:9页
时间:2019-05-09
《金盾花园地产项目定价策略方案》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、“金盾花园”价格策略一、项目价格制定依据二、销售阶段划分三、各阶段价格策略执行一、项目价格制定依据1、价格定位目标提要1)销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2)市场竞争目标3)项目品牌、企业品牌目标任何一个项目,其开发目标均存在多元化特征,且不同时期目标侧重点可能有所变化,因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同,制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。2、价格定位基础根据项目市场竞争态势,本项目采用随行就市的定价基础,即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击,与市场的需求、竞争对手的态势紧
2、密相连,是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法,在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础,以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验,而且也反映了本行业的集体智慧,如果另行定价,很难了解购房者对本项目的价格反应。3、价格定位原则随行就市定价法,首先应对本项目进行项目价值判断,既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘,进行价值实现要素的对比分析,判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。4、影响定价的因素本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中,主要考虑了以下因素的影响:片区因素:位置、交通、环境、配套综合因素:景观、户型结构、小区配套、
3、物业管理、开发商品牌、工程进度、宣传包装根据定价规律及结合市场需求(各项因素对本项目目标客户心理价位的影响程度大小)评定定价影响因素之权重,综合分析评定本物业综合素质(各因素之权重分析见下表)。5、参考楼盘1),科技园距本项目较近,具有较高参考价值,目前项目未动工,赋予权重30%2),育红小区(二期)距本项目较近,具有较高参考价值,目前项目为动工,赋予权重30%3),名博与本项目较近,具有较高参考价值,赋予权重30%4),尙品虽不在同一区域,但周边配套极为完善,将是我们最大的竞争对手,同样具有较高的参考价值,赋予权重10%6、参考均价的制定1)、参考楼盘综合评比项目名称金盾花园科技园育
4、红小区(二)名博尙品参考权重 30%30%30%10%均价PxPaPbPcPd 预计2150预计215021002050项目分值—— ————————地理位置151011131515——————————周边环境1077888稍差稍差周边配套较完善周边配套较完善周边配套较完善市政设施523434——————————市政及直入交通533445——————————建筑风格及立面766666——————————户型设计866666——————————建筑布局和环艺744444——————————小区内配套设施733333预售房交房期533344预计一期2011.3————现房现房物业管理(安防
5、)633333未定————————发展商品牌1289999第一个项目————————包装及营销手法875555专业、多样————————经济政策因素555555—— —— ———— —— 合计10067687375772)、参考楼盘均价的计算项目名称平均分(Q)6768737577均价(P)Px=?Pa=2150Pb=2150Pc=2100Pd=2150权重(W) Wa=30%Wb=30%Wc=30%Wd=10%修正后各相关楼盘价格Pi’Pi’=(Qx/Qi)×Pi注:Pi为销售均价;i为a、b、c、dPa’=(Qx/Qa)×Pa=67/68×2150=2188Pb’=(Qx/Qb)
6、×Pb=67/73×2150=1973Pc’=(Qx/Qc)×Pc=67/75×2100=1876Pd’=(Qx/Qd)×Pd=67/77×2150=1870本项目均价PX=ΣPiWi=Pa’×Wa+Pb’×Wb+Pc’×Wc+Pd’×Wd=2188×30%+1973×30%+1876×30%+1870×10%=1998按以上公式计算,本项目均价为1998元/㎡价修正后为:2000元/㎡,为保证实现利润最大化,项目前期内入市价格不宜过低,底均价上浮4%,上浮后均价为2080元/㎡。7、价差系数的制定楼栋系数的制定楼号1#2#3#系数+10-1说明面南采光最好位于中间设置为标准最北端,采
7、光稍次,北临污水河根据以上系数得出各栋楼均价:1号楼:2080×(1+0.01)=21002号楼:2080×(1±0.00)=20803号楼:2080×(1-0.01)=2059备注:层差系数及位差系数详见价格表。一、销售阶段划分1、销售阶段划分共分为四个销售阶段:内部认购阶段、开盘阶段、强销阶段、尾盘阶段。2、各阶段销售目标划分备注:现阶段为内部认购期,除去个别已经退款的客户,目前认购量已经达到48.6%,共计70套,预计至开盘时认购量应达到
此文档下载收益归作者所有