金盾花园地产项目定价策略方案

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1、“金盾花园”价格策略一、项目价格制定依据二、销售阶段划分三、各阶段价格策略执行一、项目价格制定依据1、价格定位目标提要1）销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2）市场竞争目标3）项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。2、价格定位基础根据项目市场竞争态势，本项目采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧

2、密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购房者对本项目的价格反应。3、价格定位原则随行就市定价法，首先应对本项目进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。4、影响定价的因素本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考虑了以下因素的影响：片区因素：位置、交通、环境、配套综合因素：景观、户型结构、小区配套、

3、物业管理、开发商品牌、工程进度、宣传包装根据定价规律及结合市场需求（各项因素对本项目目标客户心理价位的影响程度大小）评定定价影响因素之权重，综合分析评定本物业综合素质（各因素之权重分析见下表）。5、参考楼盘1），科技园距本项目较近，具有较高参考价值，目前项目未动工，赋予权重30%2），育红小区（二期）距本项目较近，具有较高参考价值，目前项目为动工，赋予权重30%3），名博与本项目较近，具有较高参考价值，赋予权重30%4），尙品虽不在同一区域，但周边配套极为完善，将是我们最大的竞争对手，同样具有较高的参考价值，赋予权重10%6、参考均价的制定1）、参考楼盘综合评比项目名称金盾花园科技园育

4、红小区（二）名博尙品参考权重　30%30%30%10%均价PxPaPbPcPd　预计2150预计215021002050项目分值——　————————地理位置151011131515——————————周边环境1077888稍差稍差周边配套较完善周边配套较完善周边配套较完善市政设施523434——————————市政及直入交通533445——————————建筑风格及立面766666——————————户型设计866666——————————建筑布局和环艺744444——————————小区内配套设施733333预售房交房期533344预计一期2011.3————现房现房物业管理（安防

5、）633333未定————————发展商品牌1289999第一个项目————————包装及营销手法875555专业、多样————————经济政策因素555555——　　——　————　——　合计10067687375772）、参考楼盘均价的计算项目名称平均分（Q)6768737577均价(P）Px=？Pa=2150Pb=2150Pc=2100Pd=2150权重（W)　Wa=30%Wb=30%Wc=30%Wd=10%修正后各相关楼盘价格Pi’Pi’=(Qx/Qi)×Pi注：Pi为销售均价；i为a、b、c、dPa’=(Qx/Qa)×Pa=67/68×2150=2188Pb’=(Qx/Qb)

6、×Pb=67/73×2150=1973Pc’=(Qx/Qc)×Pc=67/75×2100=1876Pd’=(Qx/Qd)×Pd=67/77×2150=1870本项目均价PX=ΣPiWi=Pa’×Wa+Pb’×Wb+Pc’×Wc+Pd’×Wd=2188×30%+1973×30%+1876×30%+1870×10%=1998按以上公式计算，本项目均价为1998元/㎡价修正后为：2000元/㎡，为保证实现利润最大化，项目前期内入市价格不宜过低，底均价上浮4%，上浮后均价为2080元/㎡。7、价差系数的制定楼栋系数的制定楼号1#2#3#系数+10-1说明面南采光最好位于中间设置为标准最北端，采

7、光稍次，北临污水河根据以上系数得出各栋楼均价：1号楼：2080×(1+0.01)=21002号楼：2080×(1±0.00)=20803号楼：2080×(1-0.01)=2059备注：层差系数及位差系数详见价格表。一、销售阶段划分1、销售阶段划分共分为四个销售阶段：内部认购阶段、开盘阶段、强销阶段、尾盘阶段。2、各阶段销售目标划分备注：现阶段为内部认购期，除去个别已经退款的客户，目前认购量已经达到48.6%，共计70套，预计至开盘时认购量应达到