XX花园定价策略

《XX花园定价策略》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、“金盾花园”价格策略一、项目价格制定依据二、销售阶段划分三、各阶段价格策略执行一、项目价格制定依据1、价格定位目标提要1）销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2）市场竞争目标3）项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。2、价格定位基础根据项目市场竞争态势，本项目采用随行就市的定价基础,即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定

2、价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价,很难了解购房者对本项目的价格反应。3、价格定位原则随行就市定价法，首先应对本项目进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价

3、值。4、影响定价的因素本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考虑了以下因素的影响：片区因素：位置、交通、环境、配套综合因素：景观、户型结构、小区配套、物业管理、开发商品牌、工程进度、宣传包装根据定价规律及结合市场需求（各项因素对本项目目标客户心理价位的影响程度大小）评定定价影响因素之权重，综合分析评定本物业综合素质（各因素之权重分析见下表）。包装及营销手法8%囱业管理6%-直入交通5%须售房交房期5%建筑风格及立血7%小区内配套设施7%户刑•设计8%建筑布丿4和环艺7%市政设施5%经济政策因素5%

4、地理位g15%周边环境10%5.参考楼盘1）,科技园距本项目较近，具有较高参考价值，目前项目未动工，赋予权重30%2）,育红小区（二期）距本项目较近，具有较高参考价值，目前项目为动工，赋予权重30%3）,名博与本项目较近，具有较高参考价值，赋予权重30%4）,尙品虽不在同一区域，但周边配套极为完善，将是我们最大的竞争对手，同样具有较高的参考价值，赋予权重10%6.参考均价的制定1）、参考楼盘综合评比项目名称金盾花园科技园育红小区（二）名博尙品参考权重30%30%30%10%均价PxPaPbPcPd预计215

5、0预计215021002050项B分值地理位曽151011131515周边环境1077888稍差稍差周边配套较完善周边配套较完善周边配套较完7市政设施523434市政及直入交通533445建筑风格及立面766666户型设计866666建筑布局和环艺744444小区内配套设施733333预售房交房期533344预计一期2011.3现房现房物业管理（安防）633333未定发展商品牌1289999第一个项目包装及营销手法875555专业、多样经济政策因素555555合计10067687375772)、参考楼盘均价

6、的计算项冃名称平均分(Q)6768737577均价(P)Px=?Pa二2150Pb=2150Pc=2100Pd=2150权重(W)Wa=30%Wb二30%Wc=30%Wd=10%修正后各相关楼盘价格Pi'Pi'二(Qx/Qi)XPi注：Pi为销售均价；i为a、b、c、dPa'=(Qx/Qa)XPa二67/68X2150二2188Pb，=(Qx/Qb)XPb=67/73X2150=1973Pc'二(Qx/Qc)XPc二67/75X2100二1876Pd‘=(Qx/Qd)XPd=67/77X2150=1870本

7、项目均价PX=SPiWi二Pa'XWa+PbXWb+Pc'XWc+Pd'XWd=2188X30%+1973X30%+1876X30%+1870X10%二1998按以上公式计算，本项目均价为1998元/nT价修正后为:2000元/nf,为保证实现利润最大化，项目前期内入市价格不宜过低，底均价上浮4%,上浮后均价为2080元/nf。7、价差系数的制定楼栋系数的制定楼号1#2#3#系数+10■1说明面南采光最好位于中间设置为标准最北端，采光稍次，北临污水河根据以上系数得出各栋楼均价：1号楼：2080X(1+0.0

8、1)=21002号楼:2080X(1±0.00)=20803号楼：2080X(1—0.01)=2059备注：层差系数及位差系数详见价格表。销售阶段划分1、销售阶段划分共分为四个销售阶段：内部认购阶段、开盘阶段、强销阶段、尾盘阶段。2>各阶段销售目标划分内部认购阶段40%内部认购阶段40%尾盘阶段5%强销阶段20%■内部认购阶段■开盘阶段□强销阶段□尾盘阶段■内部认购阶段□开盘阶段□强销阶段□尾盘阶段开盘阶段35%