地产商调整策略应对销量下降

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1、眉地产调控“满月二全国楼市销量锐减；地产股频破拟定增发价，股市再融资遇阻；行业景气度见顶回落，土地购置和开发热情正在下滑。面对调控重压和市场变局，部分一线房地产企业已经开始调整自身的运营策略，以应对行业寒冬。随行就市降价促销、中止增发融资转向多元化渠道、放缓购地节奏加快现有项目开发等举措，止在成为房企的共识。业内专家预让，-季度过热的经济数据给政府足够的空间与时间调控房地产行业，在流动性从紧的背景下，房地产开发商将普遍采取收缩战略，总体投资将趋于保守，行业景气度也将卞行。打折促销日益流行“如果新

2、开项tl的认筹率达不到60%,我们会考虑5%-10%的折扣率「北京本地一家房地产金业的销售负责人对中国证券报记者表示。按照楼市的销售惯例，新项1=1开盘前，开发商一般会根据丿制边项目和二手房的成交均价，确定意向销售的价格区间，并以此向社会进行推介。这在业内被称为“蓄水”。如果意向客户的蒂积量人幅超过所供应的房源量，开发商会考虑按照价格区间的上限定价，或者进-步提价。前的房价已处于历史高位，加Z调控新政大幅压缩新增需求，新盘的X户蓄积量普遍不足，这给追求周转率的开发商造成了很人的销售压力「21世纪

3、不动产分析师齐凡表示。5月16日，万科位于北京的紫苑项目正式开盘销借，该项目此次开盘报价为25000元/平方米。现场工作人员介绍，实际购房有两个点的优惠，如一次性付款打97折。附加开盘当日折扣等优惠条件后，其实际最终售价约为24200元/平方米。“如果万科紫苑放在4月初开盘，均价估计得上30000元/平方米。目前，该区域二手房的成交价格普遍在25000元/平方米以上。”北京一位房地产销售代理机构的经理坦言。“我们希望万科的楼盘在开盘当月的销售率达到60%,如果达不到，我们会调整开工节奏，以促销手

4、段把房子卖出去。”虎年年初在对机构投资者解释万科的策略时，万科总裁郁亮如是说。帀场预期，下半年房企在销借方而的压力将会继续增大。因此，包括恒大、保利、绿地等公司先后扛起了“打折旗S5刀5日，恒大地产宣布，其全国楼盘统一85折“让利”促销。随后，保利地产位丁上海的保利湖畔阳光苑、保利维拉家园等项口的售价也出现“暗降”。据保利上海内部人丄透霸，为了保证70%的销售率，今后一•段时期会有比较可观的折扣优恵。目前，多数开发商已在研究5月以后的价格战略，稳中下降或成为趋势。总体而言，5刀份房企定价以小幅度

5、的折扣让利为主。万科、保利、中海、华润、金地等一线房企的在售项目中，明确降价的楼盘尚在少数，但多数楼盘表示将在现冇价格基础上给予不同程度的折融资转向多元化拟增发地产股频频跌破发行价，上市房企股市再融资遭遇鸿沟。招商地产董事会因公司股价大幅下跌已决定撤销非公开发行股票方案。业内人士预计,政策收紧短期内不会改变,受此影响，地产股走势也不会有大的“起色多数地产公司的增发方案将面临流产的危险。据WIND统计，2009年至今，申万行业分类下共有49家A股房地产公司公布增发预案，拟合计募资金额超过1000亿

6、元。截至5月18日收盘，已有35家公司的股价跌破增发价，占比超过七成。今年以来，包括保利地产、格力地产、华发股份、金地集团在内的15家地产公司公布再融资方案，目前，这15家公司的股价全部跌破增发价格。以保利地产为例，公司计划增发价格为17.92元，截至5月18日收盘，保利地产股价为10.90元，相当于复权价格13.72元，低于增发底价。而保利2009年度曾以24.12/7E的价格増发股份，包括刘益谦在内的认购者均'‘被套其中"。直接融资受阻，地产公司纷纷开始借道信托、海外发行优先票据等融资方式。

7、今年以来，恒大地产先后两次发行优先票据募集资金13.5亿美元。加之加快销售冋款，目前，恒大持有货币资金近210亿港元。另外，信托也成为部分开发商多元化融资的重要途径。多家信托公司已将地产信贷业务当作今年主要开拓的业务领域。5刀11H,中融信托将10亿元募集资金以增资形式对福星股份子公司武汉福星惠誉置业有限公司进行直接输血。据介绍，该单一资金信托将全部用于项目公司的地块开发，其中3亿元川于增加福星惠誉的注册资本，控股50%,剩余7亿元则计入福星惠誉的资本公积。从5月6H-5月14H,先后有小华企业

8、、浙江广厦、獐子岛、香江控股等5家上市房企公布了31.6亿元的信托融资计划。“房地产公司H前的流动资金比鮫充裕，但资金投放也很大，需要不断余地、维持开工量。地产公司都是负债式发展，越好的公司越缺钱。叫调房地产研究会副会长顾云昌表示,地产企业开发的“惯性”将迫使它们需要源源不断的资金支持。而在股市和银行信贷两人融资渠道收窄的背景下，海外发债和信托等方式开始涌上前台。中华企业通过上海信托、中诚信托两家融资的综合成木分别为8.8%、9.0%,高丁・银行信贷。而獗子岛参与的中诚信托人连彩虹项目集合信托计