策划流程—房地产前期策划的总体流程（36页）

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1、策划流程一房地产前期策划的总体流程前期策划篇简介第一阶段第二阶段市场定位第三阶段第四阶段市场研究客户定位产品方产品定位案可行性研究地块产品方案价格定位开发周期销售周期经济效益分析推广方案第一阶段：第一阶段：可行性研究市场分析市场预测收入、成木、费用预测财务评估盈亏平衡分析敏感性分析风险评估宏观市场、区域市场供给预测、需求预测、价格预测销售收入、土地成木、建安成本、市政配套费、管理费、税费等静态指标：成本利润率、销售利润率动态指标：净现值、内含报酬率、投资周期盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项Fl达到盈亏平衡状态利润为零得点反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数-目标值的变化百分比

2、/参数值变化的百分比风险分析乂称概率分析，利用概率值来研究不同因索的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述,对方案的风险情况做出比较准确地判断第二阶段：第二阶段：项目市场研究潜在客户分析地块市场状况可能的客户可能的产品项目价值分析竞争环境分析宏观环境分析宏观经济竞争环境？房地产环境竞争环境竞争楼盘？经典楼盘？成功案例项门价值区位价值？项目资源潜在客户周边客群？历史客群？特有客群？投资客群？新生客群研究结论市场状况？可能的产品？可能的客户第三阶段：第三阶段：项目定位寻找均衡点可能的产品投资效益可能的客户SWOT分析SWOT分析产品定位客户定位价格定位经济收益分析优势？劣

3、势？机会？威胁定位策略？定位描述？产品建议定为依据？客户描述定位策略？定位方法静态分析？动态分析第四阶段：第四阶段：初步推广方案首先，给项目一个形象——项目总体形象定位其次，告诉甲方我们准备怎么卖——销售策略重要的一点，给甲方一本明白账——推广费用预算表接着，告诉甲方有推广能俏售的更好推广策略最后最重要的一点，把你明确的工作计划告诉甲方——营销工作总体时间表经济收益分析1、房地产投资及收入估算2、房地产投资评价指标介绍静态指标成木利润率投资利润率资木金利润率静态投资回收期P‘b动态指标财务内部收率FIRR财务净现值FNPV动态投资冋收期Pb3、实例分析公开发售前的策划23公开发售

4、前策划的目的公开发售前策划的工作流程公开发售前策划的工作方法1公开发售前策划的目的将前期策划报告屮的策略、方案加以实施，将前期策划报告小的策略、方案加以实施，进行项目造势，积累意向客户，并做好开盘进行项目造势，积累意向客户，前准备工作，前准备工作，确保开盘时有较好的成交量2公开发售前策划工作流程2.1在现场打动客户2.2传播产品信息给客户・・・•……2.4开盘筹备2.3网住客户2公开发售前策划工作流程2.12.1112在现场打动客户推广前奏确定楼盘推广名确定项FI推广整体风格2.12包装地盘、制作纸质媒体包装地盘、注：2.12包装地盘、制作纸质媒体具体内容见《住宅项口市场推广》1

5、.1推广前奏1确定楼盘推广名楼盘推广名——营销策划的第一步楼盘推广名——营销策划的第一步——突出楼盘的卖点，并把卖点浓缩后传递给消费者。可以明确定位消费群体,开发商可以通过案名吸引特定人群。由于地产的特殊性，地产品牌的形成通常以案名为载体。2确定项目推广整体风格房地产买的其实不是房子本身更多的是在贩卖对未来生活的一种梦想。更多的是在贩卖对未來生活的一种梦想。挖掘楼盘核心内容，比如好地段、好户型、好环境、好社区、挖掘楼盘核心内容，比如好地段、好户型、好环境、好社区、好物业等等。好物业等等。9■要和其他楼盘有概念性的并别Z处。要和其他楼盘有概念性的丼别Z处。通过整体风格的设计，帮消费

6、者去憧憬、去体会、通过整体风格的设计，帮消费者去憧憬、去体会、去感受一个美丽家园的“美丽家园的“梦”。1.2包装地盘•在项口只是一个工地的情况下，通过地盘的精心包製和纸质在项口只是一个工地的情况下，媒体中详尽的介绍，真实”体验梦想家园。媒体中详尽的介绍，让客户“真实”体验梦想家园。•通过现场的良好展示，给客户完整的产品信息，加速客户的通过现场的良好展示，给客户完整的产品信息，购买决策。购买决策。增强现场的感染丿J提升客户对未来生活场景的感性认识注：2.12包装地盘具体内容见《住宅项目市场推广》2公开发售前策划工作流程2.2传播产品信息给客户2.2.12.2.22.2.32.2.4

7、2.2.52.2.6确定阶段推广主题房地产传播信息概述广告投放信息传播主要方法一广告投放一一信息传播主要方法-公关活动信息传播主要方法二公关活动一一信息传播主要方法二内部认购收集意向客户资料的有效方法内部认购——收集意向客户资料的有效方法传播方法综合运用提高造势效果2.1确定阶段推广主题社区文化楼盘常规阶段推广主题客户销售产品形象不同推广主题，不同推广主题，不同诉求点时间2.2.2房地产信息传播方法概述房地产信息传播方法分类广告投放现场包装公关活动其他注：现场包装具体内容见《住宅