房地产前期策划完全流程(很好)

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1、前期策划⑴项目定位。①项目市场定位；A、类比竞争楼盘的调研（含意向楼盘）；B、一手市场调研:C、项目要索调研（如配置等）；D、综合评判②区域定位；③主力客八群定位；④功能定位；⑤建筑风格定位；⑥商业部分定位；A、主题定位;B、经营管理定位；C、业种；D、业态⑵项目价值分析。①项目经济价值；②项目品牌价值；③项目社会价值；④项目价值实现的各要素及其：价值实现中的比重；⑤项目可提升价值分析；A、建筑风格和立面的设计、材质；B、独特的户型与结构；C、环境；D、配套；E、物业管理；F、形象包装与组合营销策划；

2、G、品牌⑥价值实现的大环境因素：A〉经济金融因素；B、政策因素；C、城帀规划前景因素；D、人文理念的发展因素⑶项目定价模拟。①项目目标收益与最大收益，项目综合成本预估；②均价的确定（类比价值，有效需求成本加价）；③项目中具体单位的定价模拟（分层、分套）；A、差异性定价（类型、采光系数、朝向景观、楼层）；B、确定系数；C、确定幅度④价格策略报告；⑷项目投资可行性分析。①可变成本变动时对利润的影响；①销售价格变动时対利润的影响；⑸投资风险分析。①项目风险性评价；A、价值提升及其实现的风险性；B、规划、设计

3、是否是以提升项目同周边项目的类比价值；C、项目全程营销策划的成功性②资金运作风险性；A、减少资金占用比例，加速周转，降低财务成本；B、开发节奏把握，以尽量少的资金占用启动项目；C、销善推进把握，最短时间冋笼资金③经济政策风险；A】对近儿年国际国内宏观经济形势分析;B、国家地方相关房地产政策的出台以及相关市政配套设施的建设；C、金融时政询瞻性与可借鉴性分析⑹开发节奏建议；①影响开发节奏的基本因索；A、政策法规；B、金融政策；C、地块状况因素；D、发展商整体开发水平；E、资金投放量与冋收要求；F、营销因素

4、与价格策略；G、市场供求因素;H、入市时间②项目开发节奏及结杲预测；A、项目开发整体推进计划；B、项目销售整体推进计划；C、预测结论；D、项目结束后的总结（7）项目规划设计。以项目的市场定位为基础，以满足II标市场（包括组装市场潜在需求）为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格与色彩计划，紧紧围绕忖标客户选定主力户型与补充户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。①总平面规划；A、可实施性（规划法规）；B、周边条件的允许性；C、可增容性（未來填充余地）②建筑空间布局：A、建筑立

5、而与色彩计划，三维实景效果；B、功能分区示意效果及说明（商业、转换层、标准层、大堂、核心筒、消防通道、停车场、会所等）③道路系统布局；A、区内（人车分流、出入口）；B、区外连接（出入口）；C、项目地块所在区域未来发展状况及兼容扩容性；D、停车场引道为行车线路（停车场与主体建筑之间的通行及安防）④绿化系统布局；A、园艺绿化，景观设计；B、浇灌系统、水景系统、消防系统、保洁系统、运动系统（泳池）；C、投资预算与管理成本分析⑤公建与配套系统：A、同市政大配套的兼容与降低实施成本（就近、使用安全性）；B、公建

6、设计及提示；C、前期营销、施工使用与后期物管使用的兼容性；D、按物业条例规定所必备的物管公建与使用场地用房；E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等；F、垃圾箱与淸污设施；G、邮件箱与供奶箱等①项目施工程序；A、先造景厉建启，随建房统一实施交付；B、确保施工与销售看房同步及安全性；C、施工安全防护与形象包装；D、施工程序确保先期物业交付灰的抗干扰与独立性①建筑风格定位；A、项目总体建筑风格的构思；B、建筑色彩计划；C、建筑外立而装饰及材料；D、根据戶型及布局对外立而的提示；E、对顶部、群楼、平台、出

7、入口等设计提示②主力户型选择；A、项目所在区域同类楼盘户型比较；B、项目业态分析及项目八型配置比例；C、主力戶型设计提示；D、商业户型布局设计提示；E、写字楼平而设计提示；F、得房率分析③空间彳

8、j局装饰概念设计；A、室内空间布局提示（装饰方案）；B、公共空间主题选择（装饰效果）；C、庭院景观及商业广场、步行街实景提示；D、环境规划及艺术风格构想；E、地块已冇自然环境利用；F、项目人文环境的营造④营销示范单位装修设计（样板房）；A、完全情景化，人户型不易复杂，小户型增加装饰及功能展示；B、根据项目规模

9、及可再生性确定样板间装饰投资；C、集屮对个性功能优势体现，介理回避或遮盖设计与结构中的不足；D、背景音怎、灯光、道具、人气、牛活化（住宅类）均起到提升感观认知，加Z销售导购以及房间保洁员的说明与服务，提升理性认知程度；E、各房间及功能间概念设计；F、提供多种情调风格的装修提示，满足不同需求口味；G、介理回避装饰装修标准⑪附属设计：A、灯光系统（立面、绿化园林、舊楼处、公建、大堂、内廊、楼梯、道路照明、广告牌、形彖墙）；B、背景音乐指导（广场音乐、样板房背