房地产投资策划

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1、第十讲房地产投资策划第一节房地产投资策划的基础一，房地产项目策划的特征：（-）地域性。地域性的因素有：1,要考虑房地产开发项冃的区域经济情况。在我国，由于各区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况很不-样，要进行房地产项目策划就不能不考虑这些情况。2,要考虑房地产开发项目周围的市场情况。从房地产市场來讲，房地产项目策划要重点把握市场的供求情况、市场的发育情况，以及市场的消费倾向等。3,要考虑房地产项目的区位情况。如房地产项目所在地的功能区位、地理区位、街区区位等。（二）系统性。房地产项目策划是一个庞大的系统工程，各个策划

2、子系统组成一个大系统，缺一不口J,密切联系，有机统一。房地产项目开发从开始到完成经过市场调研、投资研究、规划设计、建筑施匚营销推广、物业服务等几个阶段，每个阶段构成策划的子系统，各个子系统又由更小的子系统组成。各个子系统各有-定的功能，而整个系统的功能并非简单地是各个了系统功能的总和，系统的结构与功能具有十分密切的联系。（三）前瞻性。房地产项冃策划的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。房地产项目完成的周期少则二三年，多则三五年甚至更长，如果没有超前的眼光和预见的能力，投入不产出，那么企业的损失是巨大的。房地产项目策划的

3、超前眼光和预见能力，在各个阶段都要体现出来：在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况；在投资分析阶段，要预知未来开发的成木、售价、资金流量的走向；在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势；在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光。（四）市场性。房地产项冃策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。-是房地产项目策划自始至终要以市场为主导，顾客需要什么商品房，就建造什么商品房，永远以市场需求为依据；二是房地产项目策划要随市场的变

4、化而变化，商品房的市场变了，策划的思路、定位都要变；三是房地产项目策划耍造就市场、创造市场。（五）创新性。房地产项冃策划要追求新意、独创，永不雷同。房地产项目策划创新，首先表现为概念新、主题新。因为主题概念是项口的灵魂，是项目发展的指导原则，只有概念主题有了新意，才能使项目有个性，才能使产品具有与众不同的内容、形式和气质。其次表现为方法新、手段新。策划的方法与手段虽有共性，但运用在不同的场合、不同的地方，其所产生的效果也不-样。还要通过不断的策划实践，创造出新的方法和手段来。（六）操作性。一是在实际市场环境中有可操作的条件，

5、市场条件不允许，想操作好是相当困难的；••是在具体的实施上有可操作的方法；三是策划方案要易于操作、容易实施。经常有一些策划方案规定了非常理想的策略，但完全脱离了市场的客观或超出了发展商的负担能力和实施能力，因而也只是空洞的纸上谈兵。（七）多样性。房地产项目策划要比较和选择多种方案。在房地产项目中，开发的方案是多种多样的，我们要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最具操作性的一种。同时，房地产项目策划方案也不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同吋，根据房地产市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和修订，以保证

6、策划方案对现实的最佳适应状态。二，房地产投资的概念所谓投资，在经济学中被定义为“将现在的消费，通过某种媒介转移为将來的消费的行为。是为获取利润而进行的资本投入。”投资的形式有多种多样，归纳起来主要有：股票投资、债券投资、基金投资、银行储蓄、期货买卖和房地产投资等。而房地产投资是众多投资形式中较为重要的-种。房地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益。也就是将其资金投资于房地产开发经营中的行为。房地产投资是近年来在我国蓬勃发展起來的…种投资形式.随着改革开放以及社会经济的高速发展和社会王义市场经济体制

7、的确定，将不断赋予房地产投资以新的含义。房地产投资是地产投资和房产投资的总称。在房地产投资中，地产是第一性的，而房产是第二性的，房产总是与地产连接在…起，房依地建地为房载。是房地不可分离性在物质形态上的反映；在法律上也同吋获得了房产的所有权和占用土地的使用权。在经济上，房价也是地价的折射反映.随着我国土地使用制度与经济制度改革的不断深化以及城市房地产商品化和土地有偿使用的逐步推开，实行房屋、土地商品化，按照社会主义商品经营原则，从事房地产开发、经营将逐渐成为我国的一项重要的投资事业。同吋，也给广大投资者带来了许多投资经营的机

8、会。所谓房地产投资（InvestmentInRealEstate）是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的-种经济活动。房地产项目策划是在房地产领域内运用的科学规范的策划行为。它根据房地产开发顶目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基砒以独特的概念设计为核心，综合