房地产投资策划知识

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1、投资策划指的是由开发商或由开发商委托策划顾问公司，根据物业市场环境进行综合调查，将各个方而获得的多种信息述行综合分析与研究，从而形成项目开发的初步设想（项目选址、资金筹措、配套设施等）。然后根据这一初步设想进一步进行策划，通过与城市规划、土地管理部门以及建造商、投资商（包括金融部门）等的接触，最终使该项1=1设想具体化和bl标化。投资策划的基本内容是：项H在哪里建？建什么类型？卖给谁？卖多少饯？什么时候卖？怎么卖？前四个问题则是投资策划的实现步骤。究竟能拿什么样的地块并不能完全由发展商决定，只能因地制宜，根据可能获得的地块来策划建什么，卖给谁

2、，卖多少钱，就成为关键一步，期槊能看准市场空隙，扬长避短，发挥岀地块的最人价值。1、项目定位究竞是做写字楼还是做商场，是做别墅还是做多高层住宅，做什么档次的住宅等等，这么人的一件事情，不能只靠儿个简单建议，要仔细分析市场，不能简单抄袭。同样的地段、同样品质的楼盘，别人能做成功，自己就未必。诸多成功的经验告诉我们，要想开发成功,楼盘的市场定位一定要准确，］大I此，发展商不妨多找一些物业市场方血的专家，经过认真论证之后才做帀场定位。在广州，一直不乏这样的类似例子：某发展商在最高档写字楼商圈里拿到一块地，原计划是建造写字楼，可是等到准备开发时，发现

3、已经没有写字楼的市场空间。不得已之下惟有将其改成住宅综合楼，还需要经过一个非常痛苦的过程才能赢得市场认町，利润无疑是差了一人截。这反映了发展商当初所做的市场调研不够超前，也因为发展商对各类物业包括写字楼的帀场发展趋势欠缺长期、系统的研究，毕竞发展商所做的是2年甚至3年以后才而対市场的东西。做好投资策划的首要前提就是要比别人站得高一点，看得远一点，参考过去、利用现在、预测耒来。2、市场需求投资策划最重要的一环是市场调查研究，目的在于了解真实的供应量或需求量状况。要把握供应不难，把所有同-•地区或者有竞争的地区的楼盘资料拿过来，就对以基本得出结论

4、。但是，这里却要特別注意开发项忖幕后的事情：今年真正要推出的数量包括成交数量、投资商的实力、可信度等。如果自己的项「I是住宅小区，是一个长期项「I就应该兼顾到近儿年的供应量，如果只是单体楼，只需了解这两年的真正供应量即可。了解需求可以采川估算法。但从育多少外资企业、每个企业多少员工等来推算需求量，这很不准确，不应忽略国内买家和集团的购买能力，而且也要考虑到过去己有多少购买数量,现在还有多少人打算购买，将来有多少人一定会买，以及他们对房地产的认识程度。也可以通过做问卷调査,主要了解的内容是目标受访者对项「I预定价格的认同程度以及对物业的价格预期

5、。这种工作以前是交给房地产中介代理公司来做，现在，社会上己经有部分专业的调研公司，通过他们的工作也许能得到意想不到的效果。3、资金运作判断“房子卖多少钱市场能接受”并不难，难的是有成本优势、足以在保证利润的前提下定出有竞争力的价格。有符合市场需要的户型、配套、社区，乂有价格优势，接下来的销售推广白然水到渠成。但是“究竞项口有没有钱赚”除了市场行情之外，还取决于发展商对开发成本的控制和项目操作。因此：（1）节约自有资金是最安全的；（2）如果运作得当、销售顺利，只需占总投资30%的口有资金就够了；（3）资金什么时候使用，应有用款计划；（4）对预售

6、楼花的回款速度要有保守的估计。有的项目开始把推广工作完全交给专业广告公司来做，这越发说明这已经成为一项具体、量化的执行性工作，不可能也没必要站到一个项n的高度去承担策划的功能。n前各个项目的销售培训、销售部的管理水平仍然参差不齐,还需要有专业经验的策划人参与指导。公司规章制度一、公司形象1、员T必须清楚地了解公司的经营范阖和管理结构，并能向客户及外界正确地介绍公司情况。2、在接待公司内外人员的垂询、要求等任何场合，应注视对方，微笑应答，切不可冒犯对方。3、在任何场合应用语规范，语气温和，咅量适屮，严禁大声喧哗。4、遇有客人进入工作场地应礼貌劝

7、阻，上班时间（包括午餐时间）办公室内应保证有人接待。5、接听电话应及时，一般铃响不应超过三声，如受话人不能接听，离之最近的职员应主动接听，重要电话作好接听记录，严禁占用公司电话时间太长。6、员工在接听电话、洽谈业务、发送电子邮件及招待来宾时，必须时刻注重公司形象，按照具体规定使用公司统一的名片、公司标识及落款。7、员工在工作时间内须保持良好的精神面貌。&员工要注重个人仪态仪表，工作时间的着装及修饰须人方得体。二、生活作息1、员工应严格按照公司统一的工作作息时间规定上下班。2＞作息时间规定1）、夏季作息时间表（4月——9月）上班时间早&30午休

8、12：00——14：00下班时间晚18：002）、冬季作息时间表（10月——3月）上班时间早9：00午休12：00——13：30下班时间晚17：303、员工上下班施