房地产项目投资策划

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1、《房地产策划》第五章房地产项目投资策划6/9/20211第一节房地产投资策划概述第二节房地产投资环境分析第三节房地产项目经济评价第四节房地产项目融资策划本章目录6/9/20212第一节房地产投资策划概述一、房地产投资的概念房地产投资是指国家、企业或个人为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。房地产投资是我国社会固定资产投资的主要组成部分之一。6/9/20213二、房地产投资的特点1.房地产投资数量

2、庞大2.房地产投资回收期较长3.资产的流动性较差4.房地产投资风险较高5.投资收益率高6.房地产投资运作难度较大6/9/20214三、房地产投资的作用1.从国家和社会的角度看(1)改善城市基础设施和城市面貌，推动城市建设(2)提高居民的居住水平(3)增加政府财政收入(4)带动相关行业的发展2.从投资者的角度看房地产具有良好的保值增值功能。6/9/20215四、房地产投资的分类分类标准投资种类按投资形式划分直接投资房地产开发投资房地产置业投资间接投资购买房地产股票、债权、信托产品等按房地产类型划分地产投资住宅房地产投资商

3、业房地产投资工业房地产投资按投资经营方式划分出售型房地产投资出租型房地产投资混合型房地产投资6/9/20216五、房地产投资策划的概念1.房地产投资策划的含义房地产投资策划是指房地产开发商或策划机构在房地产项目投资开发之前，在市场调研与预测的基础上，以投资效益最大化为目标，针对某个项目形成具体的投资方案的创造性活动。6/9/202172.房地产投资策划的目的(1)对房地产项目的各种投资方案进行比选(2)为项目投资决策提供可靠依据，避免投资失误(3)保证房地产投资获得预期效益3.房地产投资策划的内容房地产投资策划通常应该

4、包括房地产投资环境分析、项目经济评价、项目融资策划等内容。6/9/20218第二节房地产投资环境分析一、房地产投资环境分析的概念房地产投资环境是指房地产项目生存发展所必须依赖的外部条件的总称。房地产投资环境包括硬投资环境和软投资环境。硬投资环境是指项目所在地及周边区域的自然地理条件、基础设施等。软投资环境就是该项目所面临的政治、经济、法律、科技、文化环境等。6/9/20219二、房地产投资环境分析的内容1.社会环境：社会制度、社会秩序、社会信誉2.政治环境：政治体制、政治局势、相关政策3.法律环境：法律的完备性、稳定性

5、及公正性4.经济环境：宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境等5.文化环境：风俗习惯、价值观念、文化传统、语言文字、教育水平、宗教信仰等6.自然地理环境：地理位置、地质地貌、自然风光、气候条件7.基础设施环境：能源供应、给排水、交通运输、邮电通讯、生态及防灾等8.社会服务环境：生活、金融、交通、信息、法律、通讯、咨询等服务内容、态度及效率。6/9/202110三、房地产投资环境分析的方法1.冷热因素对比法1968年，美国经济学家利特法克等通过对美国、加拿大等国投资者在选择投资场所时所考虑因素的调查，从投资者角度归纳

6、出七大投资环境因素，据此对所投资区域逐一评估并将之由“热”至“冷”依次排列，“热”表示投资环境优良，“冷”表示投资环境欠佳。冷热因素对比表见表5-1。6/9/202111表5-1冷热因素对比表地名状况政治稳定性市场机会经济发展及成就文化一体化法律阻碍自然条件的优劣地理及文化差异A热冷B热冷C热冷6/9/2021122.等级尺度法该方法主要考虑构成投资环境的八大因素，包括资本流动自由、外商股权比例、对外商的管理制度、货币稳定性、政治稳定性、给予关税保护的态度、当地资金的可供能力和近5年的通货膨胀率。投资者根据投资环境的实

7、际情况，对各因素进行评分，然后把各项因素的分数相加，就可以得出东道国投资环境的总分，并用总分来揭示投资环境的优劣。6/9/2021133.道氏分析法道氏分析法从动态的角度将投资风险分为“正常竞争风险”和“环境风险”。(1)首先分析影响投资企业业务的诸因素，并从中选出该地区投资项目获得成功的关键因素。(2)在确定关键因素后提出“最可能方案”、“乐观方案”、“悲观方案”以及“遭难方案”。(3)最后，邀请专家对各个投资方案可能出现的概率进行预测，从而作出投资决策。6/9/2021144.多因素和关键因素分析法(1)多因素分析

8、法首先将投资环境因素分为政治环境、经济环境、财务环境、市场环境、文化环境、基础设施环境、技术条件、辅助工业、法律与法制、行政机关的效率和竞争环境等因素，每一类因素又由一系列子因数构成。然后确定各投资环境因素在总投资环境因素中所占的比重，并采用五分制方法评定各类投资环境的得分。最后汇总得到该区域投资环境的总分值，分数越高，说明投资环