商业前期策划

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1、商业前期策划第一章商圈调研前期调研内容一、城市概况分析（一）区位（城市所在位置的介绍）1.位于XX省（全国）的位置；2.地形（平原、盆地等）、地势（平坦或崎岖）;（二）行政规划1.区域总面积;2.区域四至（周围的市县、河流、山）；3.管辖的下级市县数量、人口。（三）城市性质（旅游城市、工业城市等）1.功能定位：旅游或工业城市；2.未来功能变化：是否改变城市定位发展；（四）交通（城市对外的海陆空交通系统）1.水上运输；2.公共交通（地铁、公交、出租车）；3.航空运输；（五）经济发展概况1.GDP2.C1P3.住房开工率4.火业率

2、5.消费品零售总额6.城乡居民的人均可支配收入7.居民收入及支出8.城乡居民储蓄存款余额（六）经济发展模式1.内向型经济类型；2.外向型经济类空；3.密集型经济类型（劳动、资本、技术）；（七）产业发展1.主导产业；2.各产业比例；3.各产业增长值。（八）经济发展未來规划1.基木指标①GDP①CIP②GNP③经济增长速度①住房开工率②失业率③消费品零售总额④城乡居民的人均可支配收入⑤屈民收入及支出1.发展模式（产业结构的比例变化）；2.产业发展（新兴产业的引入）3.基本设施布局和建设；4.重人市政工程、公共建筑信息；（九）群众富

3、裕程度1.人均GDP;2.恩格尔系数；3.可支配收入；（十）群众消费水平1.零售商品销伟额；2.私家车数量；3.旅游业4.餐饮业5.娱乐业（I•一）城市规划•城市产业、居住、商业空间布局现状以及未來;（十二）城市人口1.数量2.结构（1）不同年龄层次的人口数量（2）男女人口结构（3）不同受教育水平的人口数屋（4）流动人口与常住人口结构（5）城镇人口结构（6）不同行业人口结构（7）不同产业人口结构（一、二、三产业）3.人口变化趋势（1）新生儿出生率（2）死亡率（十三）城市文化1.历史层面；2.市场现状；3.居民城市心态；4.居民

4、幸福度；5.人口迁入罐。6.重大人文活动（如运动会对城市的影响）二、地块调研分析（能够导入的客流）（一）、基本经济指标（自身项冃的限制，对客户的影响）1.容积率；2.占地面积；3.建筑面积；4.绿地率；5.用地性质（商业、商住、工业）；6.限高（二）、地块分析（分析对人流的进入性）1.四至•东南西北具体建筑物分布2.昭示性（有无高层建筑挡住）3.地势（坡度）；4.地形•形状（规则与否）；（三）、四周建筑物分布（分析周围的建筑物可能带來的人群）（1）商业项冃分布（分析商业项冃内的人口容量）①项目属性（政府或商业或学校）②商业形态

5、（商场、写字楼等）；③经营产业（超市、家具等）④人口容量；⑤人口密度。（2）商业项目人容量状况；①年龄②职业；③性别；④居住区域；⑤工作区域；⑥受教育水平；⑦收入消费水平：⑧购买行为；a.多久购物一次；b.单次消费额；c.所购产品结构档次；d.购买商品时的活动范I韦I；e.购入某商品经常在何种类型商店购买；⑨主耍娱乐消费；（四）、交通分析（交通条件带来的人流）1.门前人行道道路（道路的物理属性）1）人行道情况①道路宽度；②通往项目途屮是否有阻挡物；•客流通往道路屮间如有岔道或其他交通设施（花坛、公交站牌、绿化带），则客流量很容

6、易流失。③道路中间有无隔离栏；•较窄的马路，中间无隔离带，马路对面的人很容易过來，这样马路两侧的人流都可以考虑进来。•较宽的马路，中间有隔离带，一般只考虑单边的人流。①有无天桥或地下通道；2）人行道流量（统计道路上不同时间的人流数量）①平日和假日的人流量;②一天Z内不同时段的人流量；a.上下班时段（8:30am10:00am;5:00pm7:00pm）;b.上午10：00-—12:00；C.下午2：00——5:00d.晚上7:00—-10:003）人行道人流情况（人流的具体特征）①年龄；②职业；③性别；④居住区域；⑤工作区域；

7、⑥受教育水平；⑦收入消费水平:⑧购买行为；a.多久购物一次；b.单次消费额；c.所购产品结构档次；d.购买商品时的活动范围；e.购入某商品经常在何种类型商店购买；⑨主要娱乐消费结构。1.围绕道路（围绕地块的道路物理属性）（1）道路的级别①级別（几车道）；②宽度；③组成（人行道、快车道、机动车道）；④道路中间是否有隔离栏；⑤堵车情况（堵车路段和时间段）⑥道路辐射区域内的建筑（住宅小区或商业项目等）⑦停车；a.道路两旁的停车位和停车场；b.停车的方便程度；•是否需要等待，等待具体时间；•停车场的入口大小，车辆进入路线；（2）车流分

8、析（从车流判断人流）①流量；②流向；③车类；①车的档次；②车的所属地。（3）客流量（道路上的客户分析）①年龄②性别③职业④居住区域⑤工作区域⑥受教冇水平⑦收入消费水平⑧主要娱乐消费1.公交（1）线路；（2）距离（便利性）①时间距离②认知距离（心理距离）③通往道路有无障碍物（3