商业项目前期策划方案

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1、****商业项目前期策划案北京昊润置地顾问有限公司安阳商业地产市场1项目市场2项目定位3一、2012安阳商业市场彰德府新天地文峰区由于资金链断裂，工程停滞。文峰旺角文峰区文峰中路与东风路交叉口，小规模商场，总面积不超过10000平米。地段优越，进展顺利，2013有望建成。恒祥凯旋文峰区老八中四口角区域，拆迁顺利，区位优势明显。2013年有望启动。龙跃新世纪文峰区安阳最臭名昭著项目。2009年开工，目前仍是坑。施工方更换频繁，浪费资源。U乐广场北关区是为数不多的正在推进的项目。丹尼斯卖场已签约，必胜客。银泰等正在洽谈，2013年建设期，2014年底开业。万象城北关区百

2、货大楼、中医院未拆迁。预计2014年底建成商业项目。曼哈顿北关区2012年底一期住宅已开工，2013年，主要协调霍家村拆迁问题，若拆迁完毕年内商业即将开工。彰德天阶北关区2012年底已动工，理念类似万达广场国贸360。最流行的室内步行街，关键看是否能招来名牌连锁解放大道沿线北关区从西往东看：快捷宾馆陆续开业；安阳大剧院拆迁没动静；卫东、五彩的接层没动静；鑫凯广场年内有望启动；上海华联公园店年内要拆迁。国贸中心东区10万平米体量是最大亮点。一期凯龙家具广场比较难产，又要拖一年半载。二期签约王府井百货，2013年招商重点。义乌商贸城二期东区一期2011年底顺利开业，义乌

3、商圈已凸显规模。二期苏宁电器试营业，个方面进展顺利。万达广场东区2012年万达高层多次造访安阳，各种信息释放。但具体选址不定。大上海城东区一期住宅项目进展速度，二期酒店商场在2013年春节后启动。大美城东区庞大的商业体量，签约世纪联华。项目已启动，盖好到2015年。华强城新天地高新区位于开发区正中心，进展速度快。万达已签约，华润万家入驻。2013年底，一期商业步行街有望建成。京华国贸高新区借力高铁，已经签约京华国贸。2013年内可以启动。水天苑商业项目高新区签约麦多超市，2013年9月份可以开业。大华商贸城二期殷都区资金链断缺，处于停滞状态。一期2007年已建成。丹

4、尼斯安阳总店龙安区2012年5月奠基仪式，随后无动静。12层，超过10万平米的大百货商城，一旦建成，将改写安阳铁西没有大型综合商城的历史。香港城、南大街、龙安商务中心、华强科技广场、中央商务区、国际银都、翌琦新印象等项目，商业部分也不小，未来未知。二、项目市场分析占地面积：8693.25㎡总建面积：7059㎡住宅建筑面积：36650㎡公寓建筑面积：12459㎡商业建筑面积：15792㎡建筑覆盖率≤60%，绿地率：≥20%容积率：≤6.3项目地块指标及现状思考点：本案重点围绕以上两个问题进行剖析和破解！！地块周边区域大小商业物业林立，本项目商业体量如何解决？业态如何规

5、划？地块周边区域内住宅价量齐高，竞争激烈，本项目住宅体量如何脱颖而出？重点围绕商业破解为核心，住宅于其后迎刃而解！要使得商业地产成功开发运作，就得首先繁荣商业，商业做得红火，得到市场认可，引导消费，才能体现房地产的商业价值，商业价值得到体现，使得房地产增值，其租赁价值就能得以有效释放，从而充分保障房地产的投资价值，投资价值的提高和稳定直接为开发商带来开发价值，这是一个商业价值链关系本项目就要充分应用这个价值链关系，从商业入手，整合资源，以差异化经营的操作手法，实现项目的最优化的开发价值。一、项目区域规划项目位于市区主干道中州路，北邻主干道文峰大道。铁西生活区有成熟的

6、居住群，目前开发建设的住宅项目逐渐交房使用。周边配套完善，生活娱乐一应俱全。学校、广场、大商超等可依托资源丰富中州路商圈做为热点片区，凭借区域优势，必将成为未来城西极具特色的时尚休闲中心。从铁西区未来几年的规划和开发潜力来看，正聚集着巨大的开发和消费的能量。同时由于生活、居住配套的不短完善，同时与之相应的商业配套产业和相关的消费也隐藏着极大的商机。区域正逐步形成西部新的居住区，这无疑将刺激本区域内的商业加速发展，这也是本案商业业态定位的一个方向。二、市场展望三、西区商业分布区域本案所在的区域文峰路中州路附近，是广场、商超、商贸城的集合处，说明本案的商业在周边批发、物

7、流、建材产业的区域或辐射范围之中。安钢作为铁西主要的生活单位，在其区域有几个老商业区，其当档次较低，商品种类不全，不能完全满足客户需求。需提高其区域生活质量及生活便利。项目区域内的住宅物业将开始集中交付使用，整个区域将新增数万户居住家庭，将使项目周边的消费环境大大改善，消费潜力得到提高，同时为项目在未来几年内形成社区商业和零散性消费的兴旺提供了潜力支撑，也为本项目商业的发展搭建好一个机会平台。四、交通条件五、安阳主要商品批发市场东区义乌国际小商品城北关区美丽华小商品城开发区红河小商品城文峰区中环小商品城小结：项目所在区域内经几年时间高速发展已经形成城西新的居住高