青岛渔人码头商业建筑前期策划

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1、致:青岛恒隆基业投资有限公司青岛渔人码头市场研究及商业策划报告（终稿）2009年3月23日0Page1前言本报告为华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司受青岛恒隆基业投资有限公司委托，对青岛渔人码头项目提供的前期商业研策报告终稿。本报告从立地调研、消费者调研、市场及竞争调研、成功案例及战略解析、项目商业定位和商业发展策略等多个层面提供咨询建议，通过与业主方多达13次的共同研究讨论（详细阶段性内容请参见下页附表），得出此版终稿报告，希望其可以为本项目的开发及发展讨论提供参考、借鉴和建议。TCBL

2、Page11附：Page

3、2青岛渔人码头项目提交报告清单日期报告名称涉及内容2008-11-24渔人码头初步建筑建议研讨项目建筑设计及商业规划建议2008-11-25项目建筑立面概念设计研讨项目建筑设计及立面效果规划建议2008-11-26渔人码头建筑规划概念建议项目商业规划及建筑设计建议2008-12-1青岛渔人码头建筑规划概念建议建筑设计指引建议2008-12-3渔人码头商业假设概念前期市场调研之商业假设概念2008-12-6青岛MGM香港购物中心参观推荐香港著名购物中心参观推荐及案例资料2008-12-15市场调研及商业概念报告前期市场

4、调研及项目初步商业概念策划讨论稿2008-12-25青岛渔人码头建筑评审建议建筑设计平面之评审意见2008-12-29青岛渔人码头建筑规划建议项目建筑设计之评审意见2009-1-16讨论稿项目商业定位及租户落位讨论稿2009-1-23渔人码头商业策略建议商业策略部分讨论稿2009-2-19项目商业研策报告报告全稿2009-2-24青岛渔人码头项目前期商业研策报告报告全稿2009-3-23青岛渔人码头市场研究及商业策划报告（终稿）报告全稿TCBL

5、Page22目录Page31.0概论2.0城市商业发展趋势3.0项目立地

6、评估及商圈分析4.0消费者调研5.0竞争分析6.0SWOT分析及项目成功战略7.0商业定位8.0租金标杆建议及租金测算9.0招商策略建议TCBL

7、Page33Page41.0概论TCBL

8、Page44Notes：Forreferenceonly.Tobeconfirmedbydevelopersandconstructionexpertteams.•项目简介Page5本项目为一个位于城市核心景区的小型商业地产项目1、项目名称：青岛渔人码头项目（暂定名）2、项目地点：山东省青岛市燕儿岛奥帆基地区域3、项目性质：商业4、

9、经营方式：自持经营5、项目规模：建筑规划面积约30,000平米6、商业楼层：B1-3FTCBL

10、Page55•研究方法Page6TCBL接受贵司的委托，利用多种专业分析方法为本项目进行了多个层面的分析，并通过与贵司有关领导及工作人员的沟通，对于本方案进行了多次优化•交付品：本项目在交付品中包含了商业研策阶段的所有内容–核心发现（城市分析，内部评估，商圈分析，消费者调查，竞争对手研究，案例研究）–项目购物中心选型和核心价值定位–项目业态及租户方案–项目租金测算及招商策略•主要工作方法：–购物中心市场定位模型–核心价值定

11、位工具–竞争对手优劣势分析及差异化分析方法–城市消费者问卷调查活动–商业业态及租户组合模型–租金标杆测定及测算模型TCBL

12、Page66•研究方法Page7为了保障数据的准确性，TCBL进行了大量的案头工作，建立了一个翔实而丰富的数据平台青岛市场调查多家商业项目内外部访谈调研内外部研讨会10多次查阅文献数十册TCBL项目小组进行了为期内部：-规划设计研讨-《中国统计年鉴》两周的全市范围的市场调-MGM张总-消费者研究讨论-《山东统计年鉴》查，走访了大量店铺、写-MGM周副总-市场调查研究讨论-《青岛统计年鉴》字楼大厦

13、和商场等，包括-MGM王副总-商业规划方案讨论-《北京统计年鉴》-MGM裴经理-商业概念方案汇报讨论-《上海统计年鉴》10多家百货/购物中心/商外部：-各地政府统计公报业街等-百丽广场-商业策略方案讨论-海信广场-恺悦中心-整体前期研策报告讨论查阅如下机构有关文献：-百丽广场-极地金岸-……-青岛市统计局-佳世客-万达广场-青岛市规划局-阳光百货-佳世客-青岛市旅游局-麦凯乐-阳光百货-中国商业地产联盟-巴黎春天广场--中国购物中心协会-恺悦中心-……-国际购物中心协会-极地金岸-美国城市土地学会-米兰道地下商业街-

14、英国购物中心协会-佳世客步行街-……-闽江路-云霄路美食街TCBL

15、Page77•核心概论Page8宏观市场发展概况•青岛市综合实力在我国主要城市的排名中位居第10，经济总量在环渤海经济圈的主要城市中位列第三，仅次于北京和天津，经•青岛总体经济水平较高。济发展增速也高达16%以上。总体经济发展水平较高、经济基础较好、经济增长较为稳定。•从商业零